悉尼入门级住房恐消失！专家：削减10万移民，房价房租秒跌（组图）

最新模型显示，除非澳洲大幅削减创纪录的移民入境数量，否则悉尼房产市场的一个核心特征——低价入门房产，恐怕将彻底退出历史舞台。

Plus Agency的Mahan Shishineh（左）与其同事Fiona Yang。他们最近以超过460万澳元的价格将一套房子卖给了一位新移民。图片：Rohan Kelly

研究机构FoundIt针对建筑供应与人口增长的最新分析揭示，削减移民数量将为悉尼飞涨的房价和租金按下“刹车键”，并为备受压力的租客与购房者提供即时救济。

研究指出，如果将移民人数减少10万，使其回落至新冠疫情前的平均水平，原本今年有望上涨2%的悉尼房价或将转而下跌约1%。

据预测，这种“近乎即时”的市场转变在新建房屋供应较多的外郊地区，以及高层公寓过剩的内城区将表现得尤为明显。

艾博年（Anthony Albanese）政府移民政策的批评者指出，建筑供应量正低于《住房协议》设定的到2029年新建120万套住房的目标。图片：Hilary Wardhaugh

FoundIt研究主管、澳洲房地产数据领域的先驱Kent Lardner表示，悉尼房价已处于极端高位，哪怕是几个百分点的波动都会产生巨大差异。

他认为，移民水平对近年来的市场产生了显著影响，将移民人数暂时恢复到2010年代的水平，将为建筑供应赢得宝贵的追赶时间。

Kent Lardner警告称，如果移民人数持续走高，危险不在于悉尼变得更加难以负担，而在于悉尼的入门级市场可能会彻底消失。

数据显示，如果移民人数下降，负担能力改善最明显的将是悉尼仅存的成交价低于75万澳元的地区，包括Lakemba、Canley Vale、Canley Heights、Warwick Farm、St Marys和Auburn等。

这些地区目前因移民推动的租金上涨而吸引了大量投资者，若移民减少，投资活动随之减弱，将有效减轻房价压力。

KILLARA：这栋豪华新建筑中的一套三居室单位于2026年2月以278万澳元的价格卖给了一位据称是新移民的买家，据报道该买家以现金支付，无需贷款。

与此同时，公共事务学会（IPA）对澳洲统计局数据的分析引发了社会广泛关注。数据显示，住房供应已严重滞后于人口增长。

截至2025年，进入澳洲的永久和长期净入境人数达到创纪录的480,520人，同比增长7%；而同期住房审批量却下降了15%。

这种极度失衡的供需动态，直接推动悉尼住宅价格在2025年飙升了7%，涨幅约10.3万澳元。

IPA高级研究员Kevin You直指政府的《国家住房协议》是过去25年里“最大的政策失败”之一。

他强调，不需要经济学家背景也能理解，停滞不前的供应与移民带来的激增需求，必然导致租金和房价持续走高。

尽管澳洲统计局（ABS）的另一项衡量指标显示，2024/25年度海外净移民人数为30.6万人，较此前峰值有所回落，但仍远高于疫情前水平。

Plus Agency董事Peter Li指出，海外买家是新建公寓市场的重要支柱。

他透露，约80%的外国买家在正式移居澳洲前就已开始准备，他们往往带着大量现金来买房而非租房。因此，削减移民政策将对这一市场产生巨大冲击。

房产经纪人Peter Li表示，准备移居悉尼的海外买家是楼花公寓销售的最大市场之一。图片：Sam Ruttyn

SQM Research主管Louis Christopher也持有类似观点。他认为，工党政府未能实现到2029年建造120万套新住房的目标，此时实施削减移民政策将最为有效。

Louis Christopher指出，边境重新开放后的租金狂飙是人口激增的直接后果。他表示，虽然强劲的移民在特定时期有其必要性，但澳洲目前正处于需要较弱移民的周期。

这栋位于Lindfield的六居室房屋据称在2月以468万澳元的价格售出，买家是一位准备在几周内定居悉尼的外国买家。

专家们一致强调，解决住房需求问题不应成为一个“政治忌讳”。Kevin You补充道，近年来失控的大规模移民所造成的问题，责任应由联邦政府承担，而不应归咎于移民群体本身。