摩根士丹利：中国房地产行业流动性风险已基本过去

4月9日，摩根士丹利发表报告表示，开发商对房地产市场前景普遍维持谨慎。

但预计部分内房在开发利润率改善和租金收入强劲增长支持下，2026年起利润率和盈利将会恢复。

大摩建议继续关注具有获得超额收益潜力的优质国企股。又将部分内房股的目标价下调，包括龙湖及万科AH股。

大摩指出，内房国企表现继续跑赢，行业的流动性风险看来已基本过去。

开发商正在减少债务并维持稳定的现金覆盖率，惟分化依然存在。

对于今年，大摩预计，由于土地储备减少，尽管开发商对市场看法中性，但物业销售可能进一步下滑。

该行预测今年预售额将平均按年下降12%，2025年为下跌15%。

但金茂及中海在高线城市拥有更充足可售资源的支持下，可能会实现正增长。

开发利润率方面

发展商保持审慎，相较于2025年的负1.1个百分点和2024年的负2.1个百分点。

部分国企预计利润率从今年起将回升，主因近年项目贡献增加以及库存拖累减小。而去库存仍是民营企业的首要任务。

摩根士丹利又指，民企进一步去杠杆和有纪律地投资土地。

国企则通过在特定的高线城市进行更审慎、更集中的土地储备，将盈利能力置于规模之上。

另外，商场营运商表示今年首季零售额具有韧性，尽管基数较高。但仍指引今年租金增长将达到单位数至低双位数。

大摩预期，覆盖企业的商场租金今年将增长约10%。

大摩仍然青睐可以自救的优质企业，包括强大商场营运商及具有内地房地产信托基金（C-REITs）潜力的华润置地和新城控股。

还包括利润率和盈利恢复路径清晰的住宅整合商建发国际。但维持看淡绿城中国、万科、金地集团。