奥克兰北岸老牌购物中心公开出售！新西兰多个郊区“换人”！租客减少！房主增加！乳业巨头突然宣布！内部培养18年接任CEO！曾常驻中国！

今日要闻：租客被挤走，这些社区正在发生变化！买房的人多了，租房的人去哪了；恒天然新CEO出炉，曾驻上海掌舵中国业务，如今接棒25年老将；挂牌6年未成交后再出手，奥克兰老牌购物中心Glenfield Mall重返市场。

01 新西兰越来越多的人买房 租客正在被重新分配

新西兰多个城市的社区正在发生明显变化，随着新房开发加速、购房门槛结构调整，一些原本以租客为主的区域，正迅速转向“自住为主”。甚至出现“租客消失”的趋势。

在Ruakura，这种变化尤为典型。2013年，当地一半家庭仍为租房户，但到2023年，这一比例已大幅下降至27.6%。与此同时，房屋数量从84套激增至729套，开发速度惊人。

类似情况也出现在Wharewaka。过去10年间，当地租房人口比例从32%降至12.2%，而房屋总量则从309套增长到639套。

在Hobsonville，变化更加剧烈：租房人口从43.8%下降到24.8%。但住宅数量却从576套飙升至近5000套，成为典型的“新开发驱动型社区”。

经济学家Shamubeel Eaqub指出，这类新兴社区几乎被自住业主主导。“我们正在建造更多房屋，越来越多人实现购房，这本身是积极的。”

他还提到，一些区域正在经历“高档化”，例如Penrose，以及曾经不被看好的Māngere Bridge。如今都因地理位置优越（尤其靠近水域）而变得炙手可热，吸引更多中高收入人群流入。

不过，并非所有地区都在“去租客化”。

在Queenstown，情况恰恰相反，租房人口正在上升。同时，Stonefields、Lake Hayes、Goodwood Heights以及Sunnynook等地，租房比例也明显增加。例如，Stonefields 的租客比例已从12.5%升至28.9%。

Kelvin Davidson认为，这一现象与贷款价值比（LVR）政策密切相关。由于新建房屋在贷款政策上享有豁免，购房者更倾向于购买新房，尤其是价格相对较低的联排别墅。

“在奥克兰房价压力最大的时候，很多人选择通过购买联排别墅进入市场。因为不仅更便宜，还可以规避LVR限制。”

这种趋势在Marshland也有所体现，当地租客比例已从超过27%下降至11.3%。

Davidson也强调：房子本身并没有消失。新业主搬入新房，可能腾出原有租房市场的房源，从而在其他区域形成“供给补充”。换句话说，有些人被“挤出”的同时，也在别的地方获得了新的居住机会。

总体来看，这一轮变化背后，既有政策推动，也有市场选择。本质上，是新西兰长期以来“人人拥有住房”的社会理念在持续发挥作用。

但问题也随之而来，当越来越多社区变得“只适合业主”，租客将被迫流向哪里？未来城市的居住结构，或许正在被重新定义。

02 恒天然换帅 内部培养18年高管接任CEO

新西兰乳业巨头恒天然Fonterra宣布，Richard Allen将出任公司新任首席执行官，接替已于今年3月辞职的Miles Hurrell。Allen将于5月1日正式上任。

恒天然董事长Peter McBride表示，Allen与农户股东和客户保持着紧密联系，同时对公司全球业务及市场拥有深刻理解，是这一职位的合适人选。

资料显示，Allen于2008年以毕业生身份加入恒天然。职业生涯横跨公司多个核心板块及地区市场，他曾常驻中国上海，负责大中华区餐饮服务业务，深入参与中国市场拓展；同时还担任过“MyMilk”项目的创始首席执行官。

此后，他回到新西兰，领导面向农户的“Farm Source”业务长达五年，并曾赴美国芝加哥任职，负责公司在美洲地区的重要客户关系。最近，他担任全球原料业务总裁，掌管销售、贸易、风险管理及全球生产运营等关键职能。

Allen表示，自己在恒天然成长，对合作社在新西兰农民及全球客户中的重要作用有深刻理解。他强调，将延续近年来公司在业绩、战略执行及财务纪律方面建立的良好基础，推动企业持续发展。

“恒天然已经具备坚实的发展平台。作为一家由新西兰农民拥有、面向全球B2B市场的乳制品企业，我们的未来前景令人期待。”他说。

前任CEO Hurrell在恒天然任职长达25年。他表示，此时离任是合适的时机，根据公司安排，Hurrell将以顾问身份留任至2026年9月，以协助管理层完成过渡。

03 奥克兰最大零售资产之一挂牌 上次挂牌未果这次换国际竞标

据了解，奥克兰北岸标志性商场Glenfield Mall近日正式挂牌出售。这是该购物中心近10年来首次重新进入市场，引发本地及海外投资者关注。

该商场于1971年开业，是北岸首个封闭式购物中心。自2015年以来由 Ross 与 Dallas Pendergrast 持有，在此之前，它曾由Westfield于1996年至2015年持有，并在其期间完成重要升级改造。

Glenfield Mall上一次尝试出售是在2018年，但未能成功交易。

目前，该商场拥有包括Woolworths、The Warehouse、Farmers及Briscoes等核心租户，共计103个租赁单位，分布在五层空间。其中包含三层零售区及两层停车设施。

商场占地约4.5公顷，拥有三面临阶优势，覆盖约25万人消费人群。年营业额约1.864亿纽币，自2022年12月以来客流量年增长超过2.1%。

负责挂牌的仲量联行JLL表示，该地块被规划为“城镇中心用途区”，允许未来进行混合用途开发。被视为具有长期发展潜力的核心资产。

JLL方面指出，2025年Manuku Supa Centa以1.61亿纽币成交后，市场对奥克兰大型零售资产兴趣明显升温。该交易也是过去十多年奥克兰最大零售地产成交之一。

业内人士认为，此类购物中心100%控股权交易“极为罕见”。JLL零售投资负责人表示，自2010年以来，奥克兰仅有少数区域购物中心以整体产权方式成交，稀缺性将推动资本竞争加剧。

同时，资产方也强调，该购物中心具备稳定现金流与明显租金重估空间，被视为具备增长潜力的投资标的。

该物业目前通过国际意向征集方式出售，截止日期为5月21日。

奥克兰仍是新西兰最集中的零售商业市场之一，全市仍有超过20座大型购物中心运营。包括Westfield St Lukes、LynnMall以及WestCity Waitakere等。