澳洲利率30年大周期，正在告诉我们一件事：为什么现在反而是买商业物业的好时机？（组图）

这是澳洲房产大全，第1970篇原创文章，第82篇商用地产专栏。

最近，一张关于澳洲过去30年利率走势的图，在投资圈传得很火。

图里把澳洲央行（RBA）过去30年的现金利率变化，完整拉了一遍：

从90年代接近两位数的高利率，一路下降到疫情时期历史最低的0.1%，再到这几年突然暴力加息回4%以上。

很多人看完第一反应是：利率太高了，现在是不是不适合买房？

但真正懂资产的人，看到的其实是另一件事：

一个新的财富窗口，正在打开。

而这个窗口，恰恰就在商业地产。

过去30年，澳洲其实一直在“吃低利率红利”

很多人以为，澳洲房地产上涨，是因为人口增长、移民、土地稀缺。

这些当然有关系。

但如果你认真回头看过去30年，会发现一个更底层的原因：利率长期下降。

1990年代，澳洲利率曾经高达两位数。

后来一路往下：7%、5%、3%、1%，最后到疫情时期的0.1%。

钱，变得越来越便宜。于是发生了一件非常重要的事：借贷能力被无限放大。

以前年收入10万的人，也许只能贷50万。

后来因为利率越来越低，同样收入的人，可能能贷90万甚至100万。

这就是为什么：Sydney 涨、Melbourne 涨、Brisbane 也涨。

因为大家不是突然变有钱了，而是能借更多钱了。

但现在，一个时代结束了

疫情后，全球开始疯狂印钱。结果：通胀爆发。能源涨、人工涨、生活成本涨。

澳洲央行没办法，只能开始快速加息，从0.1%，一路加到4%以上。

这是澳洲近几十年最快的一轮加息。

而这次加息，真正改变的是什么？

很多人还没意识到：它改变了整个房地产 game 规则。

住宅市场，最怕的是“借不到钱”

住宅市场，本质上是一个高度依赖借贷能力的市场。

当利率低时，大家敢买、银行敢借、房价就涨。

但当利率高：贷款额度下降、买家减少、需求变弱。

于是房价开始承压。

这也是为什么很多低收益住宅，在高利率时代会变得特别难受。

因为租金涨不过利息。

但商业地产不一样

商业地产真正的核心，不是“情绪”，而是：现金流。

尤其是：

• 工业仓储

• 医疗物业

• 药店

• 超市类资产

• Triple Net Lease 物业

这些资产，本质上更像：“长期收租机器”。

它们看的不是：“有没有人抢房”，而是：

• 租客稳不稳定

• 租约长不长

• 收入能不能持续

为什么高利率时代，反而出现机会？

很多人现在害怕高利率。

但真正的机会，往往就出现在这种阶段。

原因很简单：2020–2022年那批投资人，很多是在超低利率时期买入的。

当时：

• 利息极低

• Yield 很低

• 大家觉得“永远会涨”

于是很多人高价买入商业物业。

但现在问题来了：利率上去了。原本还能撑住的现金流，开始变紧。

有些投资者不想继续补现金流，银行压力变大，贷款续约困难。

于是开始出售资产。

这也是为什么，最近市场上，开始出现越来越多：“被迫卖出的优质商业物业”。

聪明资金，现在开始重新布局

很多高净值投资者现在看市场，已经不是看：哪里涨最快？

而是看：哪里的现金流最稳？

因为大家开始意识到，未来这个时代，真正重要的，不是资产账面数字，而是：资产能不能持续给你送钱。

所以你会发现，越来越多资金开始关注：

• 医疗物业

• 工业仓储

• 药店

• 超市物业

• 长租约资产

因为这些资产：即使经济波动，人们还是要看病、买药、物流、买生活用品。

未来10年，可能会是“现金流资产”时代

过去30年，澳洲的资产上涨，很大程度靠的是利率下降。

但未来，市场开始思考一个更重要的问题：如果我们进入一个“长期较高利率”的时代呢？

那很多逻辑都会改变。

未来真正值钱的，可能不再是“低收益但期待涨价”的资产。而是：真正能稳定产生现金流的资产。

总之，很多人现在因为市场不确定而观望。但历史上真正赚钱的人，往往都不是：“等市场最舒服的时候才进场”。

而是：在别人焦虑的时候，提前布局下一轮机会。

而现在的商业地产市场，可能正在进入这样一个阶段。

因为高利率淘汰的，从来不是好资产。淘汰的，往往是：没有现金流支撑的资产。