资本增值税大涨已成定局，西澳房产持有成本面临洗牌，珀斯房产市场下半年该何去何从？（图）

据西澳人报5月13日报道，虽然联邦政府热衷于宣传周二晚间公布的政策变动将增加75,000名房屋所有者，但我们需要思考的是其中可能产生的意外后果。

（图片来源：西澳人报）

让我们先从资本增值税（Capital Gains Tax）的变动谈起。就在上周末，房地产专家还警告称，珀斯蓬勃发展的住宅房产市场可能已经达到了转折点。受人尊敬的房地产分析师 Gavin Hegney 和其他人已经察觉到，在过去六周左右的时间里，一些基本指标发生了变化。

房产在市场上的停留天数开始增加，待售房产的挂牌数量也在增加。诚然，目前这些可能只是细微的变化，但其发展方向确实是错误的。

抵押贷款经纪人（Mortgage brokers）报告称，一些拥有多套房产的投资者正在减持以减少债务，套现过去三年享受到的两位数回报。

我们已经看到了三次加息。由于预期在年底前还会看到至少一次甚至两次加息，一些投资者已经感到捉襟见肘并产生恐慌。

我们也不要忘记，资本增值税的负债可以通过同一年内同一房产产生的负面持扣税（Negative gearing）损失来抵消。

周二晚间宣布从明年7月起对超过通胀的增长部分征收最低30%的税，这使得整个交易作为长期投资方案的吸引力降低。在现行的资本增值税规则下，现在套现对许多人来说非常有意义。

这尤其适用于那些接近退休的人，他们可以看准时机出售投资房产以减少总纳税额。

最根本的问题是，即将到来的30%税收负担，加上可能已经摇摆不定的市场，很现实地意味着会有更多投资者决定趁现在还能获利时套现。

负面持扣税的调整也可能产生意外后果。

如果你在昨晚已经有了负面持扣税安排（或签署了合同），你将获得祖父条款（Grandfathered）待遇。这简单来说意味着新规定不会影响你，你可以继续按照现有的安排或旧规则运行，直到你卖掉房产。

从7月开始，只有新建房屋（New builds）才允许按照现有的负面持扣税进行操作。目前，你产生的支出，如银行利息、地方政府收费、保险和维护成本，都可以作为扣除额来抵消租金。

当这些支出超过租金收入时，你可以将其结转，以减少来自其他来源的收入，通常是就业收入。这会减少你的总应纳税收入和应缴税款。这就是负面持扣税的核心。

如果你决定从今天起继续购买现成投资房产（Established investment property），你仍然可以按照旧安排进行负面持扣税，但这将在明年7月1日结束。

虽然你仍然可以申请抵扣，但将损失有效转移到其他收入的做法将不再适用。如果你产生损失，它会针对该房产累积，然后用于抵销该房产未来的收入。虽然这可能包括未来的正面持扣税安排和你赚取的资本收益，但结转损失的实际效益可能要到多年以后才能体现。

这里的问题在于，对现成房产进行融资的吸引力变小了，而这正是政策转向的意图。其想法是让你决定投资新建房屋，因为旧规则在那儿仍然适用。但考虑到现有的负面持扣税规则只剩下约13个月的有效期，许多潜在投资者可能会在最初投资现成房产时三思而后行。

投资者的减少导致需求下降，再加上其他人抛售导致供应增加，这在短期到中期内对房价增长不是好兆头。与此同时，首次置业者（First-homebuyers）也在观望，他们想确保自己在一个可能下滑的市场中不会买得太贵。

政府认为，负面持扣税和资本增值税规则的变化将鼓励投资者在现成房产和新建房屋之间偏向后者，以增加总住房供应量。但让我们现实地看看结果。

新建房屋往往位于偏远地区。和所有人一样，租房者追求的也是便利。这通常意味着可以使用公共交通和其他设施，如学校、商店和医疗服务。这些事物往往在新建开发区的后期才会出现，很少在一开始就具备。

当然，你可能会发现一些租房者想观察自己正在建造的房屋，并通过租房来适应一个地区，但这往往只是短期行为。

（Sophia Wan）