大砍移民就能解决澳洲住房危机？专家：房价只会下跌2.2%（组图）

联邦反对党党魁Angus Taylor自认为找到了一招制胜棋：一项政策同时解决住房和移民这两大政治热点。

上周回应联邦财政部长Jim Chalmers的预算案时，Taylor表示，联盟党执政后将把移民接收数量与新建住房数量挂钩。

对2026年的澳洲政客而言，这无疑是公共政策清单上的“梦幻组合”：移民问题？搞定。住房问题？搞定。

然而，坐在Taylor对面的总理艾博年（Anthony Albanese）并非他的真正目标听众。Taylor真正想争取的，是那数百万正从自由党流向一国党的选民。

民调显示，40%的选民认为一国党最擅长处理移民问题，这一比例甚至超过两大主要政党的总和。

Taylor政策的核心逻辑是：正是“大规模移民”让拍卖会竞争白热化、看房队伍排起长龙，剥夺了年轻澳人负担得起住房的权利。用他的话说：“工党打开了移民闸门，住房梦对许多澳洲人来说已变成一场噩梦。”

这一观点确实引发广泛共鸣。根据Scanlon Foundation的民调，58%的澳洲人认同移民推高了房价；而在认为移民数量过多的人群中，这一比例更高达79%。

《澳洲金融评论报》对统计局（ABS）人口数据与Cotality房价数据进行交叉分析后发现：近四年来，人口增长率较高的地区，住宅物业价格涨幅也更大。

西澳在人口和房价增长上双双领跑全国。位于珀斯以南的海滨城市Mandurah更是双料冠军，尽管其人口仅12.2万，但增长主要来自跨州迁徙的本地公民。

不过经济学家提醒，移民、人口增长与房价之间的关系并非铁板一块。它还受到住房供应、本国人口跨州迁徙、移民结构以及建筑业生产率等多重因素影响。

中右翼智库Centre for Independent Studies首席经济学家Peter Tulip直言：“住房政策的失败，不能成为搞砸移民政策的借口。我们先把住房政策做对再说。”

事实上，在新建住房量领跑全国的维州，人口增长率较高的地区，房价涨幅并未水涨船高。

以West Melbourne工业区为例，该区域从Footscray延伸至西部郊区，是全澳最多元的地区之一，拥有庞大的印度和越南社区。2021年人口普查显示，约47%的居民出生于海外。

自2021年以来，该区2.7%的人口增长率位居全澳第七，但其年度房价涨幅却落在后20%之列，仅为可怜的1%。

可见，房价背后还有利率、投资者心理、供应和政府政策等多重推手。但移民与住房市场之间的关联依然存在——这种影响在各州首府明显强于偏远地区，而在维州、首都领地和塔州则整体较弱。

更棘手的是联邦体系下的职责划分：堪培拉掌控移民（这能拉升经济增长数据并改善预算），而各州的规划法规却决定基础设施和住房能否跟上节奏。

要真正理解移民如何影响住房，首先得分清临时移民和永久居留的区别。

临时移民持短期签证，有效期通常为几年，包括国际学生和临时工。

永久居民（如雇主担保移民或澳洲公民的配偶）则可无限期居留，永久签证更是通往公民身份的台阶，每年配额上限约18.5万个。

移民到底能不能在澳洲买房？

针对澳洲300万临时移民的严格规定和额外税费，几乎让购房成为不可能完成的任务。

临时移民占总人口的10.7%，但过去几年的房产交易中，他们只占0.7%。

而这还是在艾博年政府于2025年大选前宣布全面暂停临时移民购房两年、并于上周再次延期两年至2029年4月之前的数据。

这一比例如此之低，源于Foreign Investment Review Board数十年来对临时移民购房的层层限制。

按通常规则（除禁令期外），临时移民只能购买一处自住住宅，且除新房外不得购买投资房用于出租。

除监管门槛外，购房成本也远高于公民。临时移民不仅要缴纳市政费、印花税、土地税等所有常规房产税，还需承担额外税费。

举例来说，临时移民在悉尼购买一套110万澳元的公寓，仅申请审理费就需向审查委员会支付91,900澳元。此外，他们还要向新州政府缴纳针对外国买家的土地税附加费，每年可能高达数万澳元（具体取决于土地未改良价值）。

也正因如此，澳洲1140万套住房中，仅有40,500套（占0.4%）为临时移民所有。

这些限制意味着，移民数量激增（这只能来自临时移民）并不会立刻转化为购房潮。

事实印证了这一点：新冠疫情爆发、边境关闭后，移民数量在2021年跌至历史低位，但在接近零利率的刺激下，购房量反而上升。而2023年边境重开、移民数量飙升至创纪录水平时，房屋销售量却出现下滑。

永久居民的规则又如何？

他们与公民享有同等购房权利，约63%的永久居民拥有自己的住房而非租住。

自2000年以来，澳洲累计接收了约380万名永久居民，其中59%已入籍。

但值得注意的是，推动近期净海外移民激增的并非永久居民。政府每年将永久签证上限设定在约18.5万个，其中过半发放给技术移民，其余则发给澳洲公民的家属。

这380万人也并不意味着占用380万套住房，因为这一数字包含了移民的子女。一名带着配偶和两个孩子的移民算四人，但他们仍只占用一个家庭单位——约74%的永久居民居住在三人或以上的家庭中。

这正是Taylor计划的另一个漏洞：若他打算将移民与住房一对一挂钩，等于假设所有移民都独居。

移民对住房市场的影响方式也千差万别。64万国际学生中，有些住在校内宿舍，有些则与他人合租。此外，还有23.56万名打工度假者，他们多在住房压力较小的偏远地区或农场生活和工作。

既然临时移民多数不买房，他们会推高租金吗？

会，但具体影响因地区而异。

2022年7月至2026年3月间，租金年增长率达6.4%。但与房价类似，人口与租金的关系也受利率、供应等因素左右。

2008年至2019年间，租金年增长率有所回落，而同期移民水平并无明显变化。

与房价情况相似，人口增长率较高的地区，租金涨幅也更大。但各地受影响程度不一——移民倾向于在同胞聚居区、商业区和大学附近租房。

部分地区已证明，通过建造中高密度公寓或赋予租户更强保障，完全可以实现“高人口增长+租金可控”。首都领地正是双管齐下的典范，其人口增长高于平均水平，但租金涨幅却是全澳最低。

在下方查找您所在的区域，看看租金涨了多少。

租金上涨还会对住房市场产生间接传导效应。租金走高带动租金收益率上升，吸引更多投资者入场；同时，购买自住房相比租房更划算，进一步推高自住需求。

学术研究怎么说？

一位经济学家测算，如果疫情以来移民数量与住房建设保持同步，平均房价将便宜2.2%。但即便减少移民，住房依然昂贵，还会带来其他代价。

移民对住房需求的影响有直接（永久居民自购）和间接（临时移民推高租赁需求，进而带动购房）两条路径。

但移民也能影响住房供应，从而改善可负担性。澳洲建筑工人和技工短缺，建筑业本就依赖引进工人来建造急需的新房。

虽然移民数量的短期波动不会立刻反映在房产交易上，但长期来看，更高的移民水平终将传导至房价——临时移民会变成永久居民，永久居民会变成公民。

一项研究发现，净海外移民每带来1%的人口增长，房价每年约上涨0.9%。

Moallemi向《金融评论报》表示：“人口增长与房价的紧密关联，反映出住房体系的建设速度跟不上需求。如果房屋能更快、更便捷地建成，移民对房价的冲击就会小得多。”

Moallemi估算，假设疫情以来移民水平与住房竣工量保持同步（暂且不论这本就难以实现），房价将便宜约2.2%。

这意味着一套均价107.4万澳元的住房可便宜18,300澳元，效果与工党调整资本利得税折扣和负扣税政策对房价的预估影响相当。

但代价是澳洲将少掉55万劳动人口，他们本可纳税并填补技能缺口。换言之，移民减少确实带来更便宜的住房，但也伴随诸多其他取舍。

Moallemi指出：“削减移民或许能短期内缓解住房压力，但长此以往，可能拖累经济增长，削弱就业和收入，最终动摇支撑住房需求的根基。”

Taylor计划的细节尚不明朗。但若他能将建设量恢复至疫情前每年21.7万套新房的峰值，其移民目标将仅比疫情前平均水平低1.3万人，但比联邦财政部对2025-26年的预测低7.8万人。

Grattan Institute住房专家Matthew Bowes分析，过去50年澳洲人口增长率本身变化不大（每年约1%至2%），但增长结构已明显偏向移民而非新生儿。

Bowes说：“过去几十年我们能够消化澳洲那种规模的人口增长，但由于住房体系的变化，如今已力不从心。多年来住房建设不足，意味着任何需求增长——无论来自移民推动的人口高增长，还是民众变富后想买更多房——都会推高价格。”

事实上，需求来自四面八方：移民、享受补贴的首次置业者、利用预算前税收设置的投资者，以及深陷澳洲最致命财务FOMO（错失恐惧症）的本地公民。

更何况，除非你是原住民，否则追根溯源，我们都是移民的后代。创纪录的32%澳洲人出生于海外，另有22.2%的人至少父母一方出生于海外。所以，推高住房需求的不只是新移民——而是我们所有人。