预算新政或致墨尔本悉尼房价下跌，首房买家该果断捡漏还是继续等待？

24岁的准首次购房者 Sarah Brew 刚刚延长了贷款预批期限，随时准备出手——她判断，当前部分人预测房价将下行，正是抢占先机的好时机。

她的目标是在布里斯班市郊置业一套带土地的独栋房屋。

青年住房经理、准首次购房者 Sarah Brew。图：Dan Peled

Brew 认为，预算案新措施对她和其他首次购房者来说是重大利好。她表示，自己心仪的那类房产将吸引更少的投资者竞价，首次购房者的胜算因此大增。

DW Private Wealth 合伙人兼理财顾问 James Rawlings 也持乐观态度。他指出，市场下行已经开始，首次购房者目前处于比以往更有利的谈判地位。“现在是买方市场，如果有资金、准备充分，又能谈下好价钱，那就尽管出手。”

房价会跌吗？各方说法不一

预算案附带的财政部模型显示，负扣税和资本利得税折扣的调整不会导致房价下跌。然而，此后的独立分析却给出了不同结论——买卖双方激励机制的相互作用，可能推动房价走低。SQM Research 的 Louis Christopher 表示，根据他们的模型，墨尔本和悉尼的房价很可能将出现下跌。

对此，联邦住房部长 Clare O'Neil 周日在接受 ABC《Insiders》节目采访时拒绝就未来房价走势进行预测，但强调政府坚定致力于建造更多住房，帮助更多人实现首次购房的目标。

是趁低入市，还是继续等待？

这正是摆在首次购房者面前的两难选择：是遵循“尽早入市”的古老智慧，趁着市场观望情绪浓厚、尽快谈下好价钱？还是等投资者退场后，再伺机以更低价格入场？

目前来看，挂牌量和清盘率双双下滑，买卖双方都在观望，等待预算案政策的全部影响明朗化——并最终落地立法。

Loan Market 贷款经纪人 Stephanie Thomas 表示，各类买家群体的咨询量均有所减少，但首次购房者的降幅相对较小。“他们大多还是按部就班，继续看房，为购买人生第一套住房做准备。”

负资产风险不容忽视

趁势入市固然有利，但并非毫无风险。研究机构 Cotality 研究主管 Gerard Burg 提醒，若房价持续下跌，买家陷入负资产状态并非不可能。

“不乏有人对税收政策变化可能带来的房价冲击持悲观预测——投资者减少，房价大幅下跌，买家可能因此背负负资产，承受巨大财务压力。”不过他也补充道，自己并不认为这是最可能发生的结果。

在他看来，若市场经历一段调整期，最终仍会回归正轨，只是房价增速可能比过去的税收环境下更为温和。“对于首次购房者，我更普遍的建议是——带着‘永远没有完美时机’的心态来看待这件事，只要持有时间够长，入市时机几乎并不关键。”

墨尔本买方代理 Emily Wallace 的建议则更为直接：“合适的购房时机，就是你财务上准备好的时候。”她提醒买家，一旦完成购买，就尽量屏蔽市场杂音，直到真正需要出售时再关注。

利率走向同样关键

Burg 指出，对首次购房者而言，目前或许更重要的变量是澳洲联邦储备银行（RBA）的利率决定。

尽管最新通胀数据显示澳联储大概率将维持利率不变，但一旦再度加息，将进一步压缩购房者的借贷能力。今年三月的第二次加息，已令 Brew 的预批贷款上限从58万澳元缩水至56万澳元。

“我目前住在家里不用付租金，所以还有条件观望市场走向，”Brew 说。

历史规律：低迷期平均持续约11个月

对于那些仍在等待“更低价”的准首次购房者，过去的市场数据或许能提供一些参考。过去40年间，澳洲共经历了10次房地产市场低迷期，每次房价至少下跌三个月，平均低迷时长为10.8个月，此后方才企稳回升。

Burg 表示，尽管每次低迷由不同因素驱动，但市场终将回暖的长期规律依然成立。“重大的政策变化确实带来了更多不确定性，但在购房这件事上，看透周期的宏观思路在很大程度上仍然适用。”