墨尔本房屋中位价跌破$100万！投资者观望情绪浓厚，专家预测还要跌（组图）

墨尔本在奋力夺回“百万房价城市”头衔不到一年后，再度痛失这一地位——最新数据显示，该市独栋屋中位价已跌至99.5万澳元，专家警告房价短期内或将进一步下探。

PropTrack数据显示，墨尔本独栋屋中位价自2025年以来首次跌破100万澳元。

研究机构PropTrack发布的最新房价指数显示，5月份墨尔本典型独栋屋价值降至99.5万澳元，较4月份的100.5万澳元减少了1万澳元。上一次跌破百万大关，还要追溯至2025年7月，当时中位价为99.3万澳元。

相比之下，阿德莱德、珀斯、悉尼和布里斯班的独栋屋中位价均仍维持在百万澳元以上。

利率拖累、供应过剩，墨尔本楼市积重难返

PropTrack高级经济师Angus Moore指出，自澳洲联邦储备银行（RBA）于2022年开始加息以来，墨尔本市场便持续低迷。他认为，近年来该市待售房源增多、跨州移民数量也逊于南澳、西澳和昆州，都是拖累房价的因素。

“这可能在边际上使每套房屋的竞争力有所下降，并压制了房价——尽管相对于利率而言，这只是次要影响，”Moore说。

专家预测，联邦政府在本月早些时候发布的2026年国家预算中所提出的负扣税及资本利得税（CGT）改革，也令市场情绪承压，或将进一步拖累维州首府的房价表现。

PropTrack高级经济师Angus Moore表示，与全国许多其他地区相比，墨尔本的房价相对可负担。

PropTrack房价指数指出，悉尼和墨尔本的房价在5月连续第三个月小幅下跌。图片：NCA NewsWire/David Crosling。

5月份，墨尔本单元房中位价小幅上涨0.1%，至62.5万澳元。维州偏远地区独栋屋中位价当月上涨0.2%，至64万澳元；单元房中位价则持平于44.3万澳元。

预算新政搅局，投资者观望情绪浓厚

Property Investment Professionals of Australia主席Cate Bakos表示，尽管房价下跌表面上是首次购房者的好消息，但由于联邦政府扩大了5%首付计划，墨尔本售价在40万至95万澳元之间的房产实际上展现出了更强的韧性。

她预计短期内房价还会出现一定程度的下跌，但幅度不会太大，“在看到上涨之前，我们可能还要经历一些下跌”。此外，她还警告，部分投资者为赶在负扣税及CGT改革正式落地前锁定50%资本利得税折扣而抛售房产，未来13个月内可能引发“房源大量涌入”市场。

Property Investment Professionals of Australia主席Cate Bakos表示，墨尔本售价在95万澳元及以下的房屋持续热销。

在经历了极其强劲的2025年之后，布里斯班、珀斯和阿德莱德的房价增长也已放缓。

Jellis Craig首席执行官Andrew McCann将墨尔本跌破百万大关形容为一把“双刃剑”：一方面提升了买家的可负担性，另一方面也折射出房地产市场与整体经济信心的疲弱。

他相信当前的低迷只是“短暂下跌”，信心有望在2027年初至年中回归市场。不过他也坦言，艾博年政府发布的2026年预算案“完全阻碍了人们进行房产投资的方式，直到他们形成自己的看法或获得进一步建议”，市场步伐因此大幅放缓。

Jellis Craig首席执行官Andrew McCann表示，墨尔本内城区如Brunswick和Richmond的单元房和小户型住宅是市场中更具韧性的板块。

房价指数报告称，5月全国房价“基本持平”。

业界呼吁：勿让楼市滑入衰退

Ray White维州首席拍卖师Luke Banitsiotis表示，墨尔本市场从未经历过布里斯班、悉尼或阿德莱德那样的热潮。“整个2025年，市场在逐步改善，销售条件有利，但并非失控的市场。”他指出，较低的中位价、近期预算决策与上半年持续走高的利息成本相互叠加，买家虽仍在积极入市，“只是以稍低的价格成交”。

Ray White维州的Luke Banitsiotis在一场拍卖中。

Real Estate Institute of Victoria首席执行官Toby Balazs则表示，99.5万澳元的新中位价从市场信心角度来看令人担忧。他强调，尽管总跌幅不大，但这一数字提醒各级政府有责任营造有利于投资和激发信心的环境，“我们当然不想陷入衰退”。

Real Estate Institute of Victoria首席执行官Toby Balazs敦促政府支持能增强房地产市场信心的政策。

根据预算案的变化，从2027年7月1日起，负扣税将仅限于投资者从出租房产中获得的收入；持有超过一年的投资所享有的50%资本利得税折扣也将取消，转而采用指数化制度，预计将为政府带来更多税收收入。两项变化均设有一定例外，包括新建房屋在内。