三十年房市暴涨超级周期或将终结！澳洲税改重锤落下谁是最大输家？

本世纪大部分时间里，澳洲人都被住房市场紧紧捆绑。

普通住宅的购买成本，已从2000年时约为普通家庭年收入的四倍，跃升至如今超过八倍。在全澳最贵的城市悉尼，情况更为严峻——一套中位价住宅，至少要花掉普通家庭年收入的十倍。

正因如此，35岁以下人群的住房拥有率自2001年以来下降了7个百分点，也就不足为奇了。

对众多潜在买家而言，若收入水平一般，在大多数首府城市需要积攒十多年才能凑够20%的首付。联邦政府近期扩大的5%首付计划虽降低了部分门槛，但许多人根本负担不起95%贷款的月供。

对越来越庞大的首次购房群体而言，家庭资助至关重要——没有父母的财富支撑，实际上就意味着被市场拒之门外。即便成功“上车”，30年期房贷已成常态；若直到40岁前后才买房，更意味着要负债至退休，乃至更久。

陷入困境的不仅仅是个人。澳洲大型银行约三分之二的资产集中于住宅房地产，建筑业和房地产业占澳洲经济产出的10%以上，并提供了约150万个就业岗位。

这就是为什么我去年与News Daily合作的系列报道取名“住房人质”——整个国家都已成为房地产市场的囚徒。而正如大多数挟持人质事件一样，挣脱束缚不会毫无痛苦与风险，联邦工党政府正在迅速认识到这一点。

房市30年“超级周期”结束？

政府将此次税收调整定性为温和之举，旨在为自住业主和投资者创造更公平的竞争环境。但毫无疑问，这些都是重大变革——否则，房地产行业也不会如此强烈抗议。

在多年哀叹住房可负担性恶化之后，5月全国房价停滞引发了市场近乎恐慌的情绪，尽管过去12个月房价整体仍上涨了8.8%。

AMP首席经济学家Shane Oliver对房价跌幅的预测相对较高，但即便如此，他也认为未来两年内总计跌幅约为5%。然而真正令房地产行业感到恐慌的，是他的这番评论：

“长达30年的房价超级周期上升，可能已接近尾声。”

许多人和公司都从这个“超级周期”中赚得盆满钵满。Macquarie经济学家Ric Deverell、Anita Chao和Dan Fabbro则预计，未来较长时期内，房价涨幅将不会超过整体通胀水平。

他们表示，若拟议的税收改革得以实施，将进一步巩固他们的判断：未来十至二十年，房价将几乎没有、甚至完全没有实际增长，而且当前很可能正处于又一次显著下跌的边缘。

与许多经济学家不同，他们更倾向于将时任财长Peter Costello在霍华德政府时期推出的50%资本利得税折扣，视为点燃这场数十年繁荣的关键因素之一。

他们认为，2000年至2003年间实际房价的大幅上涨表明，资本利得税折扣的引入是推高房价的重要推手，因此这一政策的逆转（加上负扣税的废除）将进一步加剧已有的下行压力。

值得注意的是，若将当前房地产低迷归咎于联邦财政部长Jim Chalmers提出的税收改革，则是对现实的曲解。

Cotality研究主管Tim Lawless在发布最新房价数据时指出，早在澳洲联邦储备银行（RBA）转向之前、甚至远在税收改革猜测升温之前，房地产市场就已因之前的房价上涨压力开始回调。

他写道：“这种增长势头的丧失早已持续了一段时间，远在利率开始上升、伊朗冲突升级以及联邦预算案宣布税收改革之前。大多数城市在去年春季录得价格增长峰值，因为可负担性和还款能力的限制日益抑制了住房需求。”

简而言之，房地产市场已经开始因自身过热而窒息。

在大多数首府城市，购买一套普通住宅的成本现约为年收入的八倍。(ABC News: John Gunn)

赢家与输家

房价下跌或长期停滞必然产生输家，但输家的数量或许没有人们担心的那么多。

Westpac经济团队（包括前澳联储助理行长Luci Ellis）的综合分析显示，新的房地产投资者活动将下降34%，总体投资者信贷增长率也将从目前的每年9.5%放缓至2027年底的约4%。

这场变局中，最大的输家是银行——目前大多数澳洲银行股已遭到大幅抛售。

Westpac分析师还预计，随着投资者购买减少，持有负扣税投资房产的时间拉长，房地产交易量将下降20%。这一趋势中损失最惨重的，是收入主要依赖市场交易量的房地产经纪人，以及印花税收入严重依赖房地产交易量的各州政府。

预算案改革的最大受益者是潜在的自住业主。(ABC News: Kate Ainsworth)

另一个关键输家是房地产投资者，尤其是那些尚未拥有受老政策保护房产的潜在投资者。这些税收改革在很大程度上消除了房地产投资的税收减免优势。

不过，Westpac认为这些改革最终可能反而鼓励更多“投资组合投资者”入场——无论个人还是企业，因为投资组合中一套房产的亏损可抵扣另一套房产的利润，但不再能抵扣工资薪金收入。

租房者则处境两难，可能既是赢家也是输家。短期内，房租可能小幅上涨，尽管财政部估计的涨幅中位数仅为每周2澳元。另一方面，资本利得税改革鼓励更长的持有期和更低的换手率，租户或可因此享有更稳定的长期租约。

近期购房者则可能成为短期输家。若房价真的下跌，他们的房产价值可能低于买入价；若跌幅超过5%，部分低首付购房者甚至可能陷入负资产。

而最明显的受益者，是潜在的自住业主。税收改革显著削弱了投资者相对于自住业主的财务优势，加上预期投资者将逐步撤出，自住业主所面临的竞争压力也将大为减轻。

若真有投资者因税收改革决定卖出房产，那些房产并不会就此消失，而是转手给其他投资者或自住业主。这正是维州已经上演的情形——当地至少有2万房地产投资者退出市场，而首次购房者比例却一直位居全国前列。

至于住宅建筑业，前景尚不明朗。

Westpac预计投资者贷款流向新建住房的比例将翻倍以上。(ABC News: Luke Bowden)

财政部预测，税收改革可能导致未来十年新建住房数量比不改革少3.5万套，但Westpac对此持保留态度。他们认为，目前尚不清楚模型是否充分考虑了对新建住房的“豁免”规则，而由于几乎没有关于投资者在现有住房和新建住房之间替代弹性的数据，这可能根本难以建模。

Westpac预计，投资者贷款流向新建住房的比例将至少翻倍，从约18%升至40%乃至50%。

是大胆的脱困计划，还是灾难的根源？

总体而言，大多数经济学家认为，拟议的税收改革基本上能达到预期目的：消除房地产市场的一些热度与泡沫。

Westpac指出，投资者往往比自住业主更能推动房地产市场的繁荣与萧条，因此这些改革意味着“更广泛的住房需求可能会更少周期性波动，价格周期也会更小”，这有利于整体金融稳定。

若澳洲无法挣脱住房的枷锁，大量资金持续流向非生产性资产，经济或将逐渐窒息；而若当前利率上升趋势持续下去，澳洲家庭令人咋舌的负债水平终将难以为继，届时主动权便不再属于我们。

要让住房更可负担，房价就必须变得更便宜，至少相对于收入而言。(ABC News)

说到底，房价不可能永远领先于收入无限攀升——否则，将来还有谁能买得起房？政界或房地产界很少有人愿意直面这个现实：要让住房真正可负担，房价就必须变得更便宜，至少相对于收入而言。这意味着房价要么下跌，要么涨幅长期低于工资增长。

Macquarie的经济学家指出，若房价涨幅确实低于通货膨胀，对房地产投资者来说倒有一线希望。他们写道：“讽刺的是，如果实际房价再次横盘一二十年（这是‘解决’住房可负担性问题所需的结果），那么资本利得税的增量收入将为零：享受这份减税吧。”

也许最大的好处是，澳洲人可能会变得不那么痴迷于房地产。毕竟，在周末烧烤时，你难道不想聊聊别的，而不是邻居那套房子卖了多少钱吗？