房贷负担再创新高，新州家庭近六成收入用于还贷

澳大利亚住房负担能力正面临前所未有的压力。

最新数据显示，普通澳洲家庭如今需要拿出超过一半的家庭收入用于偿还房贷，住房负担能力已跌至历史最低水平。

值得注意的是，即便购房者已经开始主动缩减借贷规模，住房负担能力仍在持续恶化。

最新贷款数据显示，今年第一季度澳洲平均贷款金额较上一季度减少约1377澳元，但这一变化并未能抵消持续加息带来的影响。

随着利率持续维持高位，越来越多家庭正感受到房贷支出不断攀升带来的压力。

澳大利亚房地产协会（REIA）最新发布的《住房负担能力报告》显示，以当地典型购房家庭计算，全澳没有任何一个州或领地的房贷支出占收入比例低于30%的“房贷压力线”。

其中，新州情况最为严峻，平均房贷负担已占家庭收入的58.4%，创下历史最高纪录。昆州和南澳也双双突破50%，维州和西澳则接近46%。

一般而言，当住房支出超过家庭收入的30%时，就被认为进入“房贷压力”区间。

而如今在澳大利亚多个主要州份，房贷支出已经远远超过这一水平。

今年第一季度，澳联储连续两次加息，进一步推高借贷成本，也使住房负担能力在全国范围内同步恶化。

全国平均房贷占收入比例从2025年底的49.3%升至目前的52%以上，所有州和领地均出现不同程度的恶化。

报告显示，按照目前全澳平均房贷规模734,881澳元计算，借款人每月需要偿还约5972澳元房贷，较一年前增加超过600澳元。

而这一数据尚未反映澳联储5月第三次加息所带来的额外影响。

相比之下，一年前澳洲家庭平均需要拿出47.9%的收入偿还房贷；十年前，这一比例仅约为35%。

短短十年间，住房成本对家庭财务状况的挤压明显加剧。

REIA主席Jacob Caine表示，住房负担能力恶化的主要原因是澳联储持续加息。

“今年第一季度，澳联储两次上调现金利率，直接推高了借贷成本，增加了家庭房贷支出，并削弱了住房负担能力。”

“住房负担能力对利率变化极为敏感，今年第一季度充分说明，当利率上升时，市场状况会多么迅速地恶化。”

他表示，要真正改善住房负担能力，除了增加住房供应之外，还需要建立稳定且可预测的政策环境，以鼓励更多住房投资进入市场。

澳大利亚买方代理协会（REBAA）主席Melinda Jennison则表示，多个州房贷支出占收入比例突破50%，是一个值得高度关注的信号。

“在澳洲许多房价最高的城市，拥有自己住房的梦想正变得越来越难实现。”

她指出，目前受到房贷压力影响最大的群体，很可能是首次置业者。

数据显示，今年第一季度共有27,078名澳大利亚人首次购房，较去年同期增加4%。在房价和利率双双处于高位的情况下，仍有越来越多首次置业者选择进入市场。

与此同时，全国平均房价在今年第一季度继续上涨2.2%，达到114.69万澳元。

虽然同期全国平均贷款金额下降1377澳元至734,881澳元，但与去年同期相比，平均贷款规模仍增加了74,823澳元，反映出购房者整体借贷规模仍处于历史高位。

Jennison表示，联邦政府扩大5%首付购房计划后，部分首次置业者可能承担了更高杠杆，这或许也是过去一年平均贷款规模显著增长的原因之一。

“对于通过5%首付计划购房的人来说，如果未来房价下跌，他们可能面临负资产风险。”

所谓负资产，是指房屋市场价值低于未偿还贷款余额。换句话说，即使出售房产，也无法完全偿还银行贷款。

Jennison认为，随着澳洲住房负担能力进入“前所未有的阶段”，而未来利率走势仍存在较大不确定性，许多家庭正面临明显的财务焦虑。

不过她也指出，近期购房者通常无需过度担心还款能力，因为银行审批贷款时通常会进行3个百分点的利率缓冲测试，以确保借款人在未来继续加息的情况下仍有能力偿还贷款。

相比之下，租房市场则出现了些许缓和迹象。

维州租金支出占收入比例下降至20.2%，北领地降至25.8%，堪培拉则降至18.7%。

其他州和领地的租房负担虽然有所上升，但涨幅普遍有限。

全国平均租金负担率上升0.2个百分点至23.9%，不过仍略低于一年前的24.1%。

不过，Caine认为这种相对稳定的情况未必能够持续。

“对于中长期前景，我们存在明确担忧。”

他表示，独立模型预测显示，拟议中的房地产税改可能减少住房供应并推高租金，从而进一步加重已经承受生活成本压力的租房群体负担。

他强调，这些数据再次说明，澳大利亚需要更加协调一致的长期住房政策，在增加住房供应、改善住房可负担性以及稳定租赁市场之间取得平衡，才能真正缓解当前不断加剧的住房压力。