加息+税改致房产销售大跌！澳多州削减印花税预算，维州乐观预测遭疑（图）

由于房屋销售持续低迷，新州和昆州相继大幅下调印花税收入预期，市场普遍将此归咎于持续攀升的利率，以及Albanese政府推行的房产税改。

与此同时，经济学家警告称，维州数周前公布的预算案中，相关预测显得过于乐观。

维州财政厅长 Jaclyn Symes 于5月5日公布的预算案显示，印花税收入将出现6亿澳元的年度下降，随后预计在11月州选举后大幅反弹。

从左至右为新州财政部长 Daniel Mookhey、维州财政部长 Jaclyn Symes 和昆州财政部长 David Janetzki。

昆州和新州的预算案均将于6月23日公布。周四，昆州财政厅长 David Janetzki 被问及印花税问题时表示，中东战争、持续上升的利率以及“联邦政府预算案带来的不确定性，都增加了波动性”。

他补充道，昆州正仔细权衡上述因素对预算的影响。

Grattan Institute 经济学家 Erin-Lea Brown 指出，家庭面临的生活成本压力——包括战争推高的燃油价格、不断攀升的利率，以及联邦税收政策变化——是拖累印花税收入的“三大主要因素”。

自2月以来，澳联储已三次加息。削减现有住房投资税收优惠的联邦预算案于5月12日公布后，拍卖清盘率随之下滑。

房价下跌与交易量萎缩的双重夹击，令印花税收入节节下滑。尽管印花税历来波动较大，但在房价持续上涨的年份里，各州政府已愈发依赖这一税种作为财政来源。

独立经济学家 Saul Eslake 表示：“历史表明，当房市降温、房价可能下跌时，卖家往往会选择惜售。大部分住房存量由自住业主持有。”

“如果你考虑出售，但认为卖不到心仪的价格，你就会说‘我先不卖了，等市场好转再说’。”

Westpac 6月消费者信心调查发现，“消费者对房价的预期骤然降温”——该指数下降14.9%至128.2点，近三年来首次跌破130点的长期平均水平。

调查特别指出，在悉尼和墨尔本已出现显著价格回调的背景下，新州（下降19%至125点）和维州（下降18%至121点）的房价预期回落幅度尤为明显。

这一信号预示着，印花税收入降幅最大的，很可能正是人口最多的两个州。

然而，维州预算案却预计，印花税收入将从本财年的106亿澳元降至2026-27财年的100亿澳元，随后在2027-28年至2029-30年的三年间，分别强劲反弹至110亿、117亿和124亿澳元。

Brown 表示，各州预测之间的部分差异与时机有关——维州预算案于5月5日公布，相对较早。

Eslake 则指出，维州一直“假设中东危机将在六个月内结束，且利率将在明年下降”。

在他看来，新州财政厅长 Mookhey 的预测比维州财政厅长 Symes 更为务实。

不过他也坦言：“印花税极难预测，即便预测失误，也未必有人能做得更好”，并对各州财政部在预测这项收入时所面临的困难深感同情。

维州预算文件预计，“在利率较高的环境下，房地产市场的活跃度将出现周期性下滑”，随后“增长将恢复至历史平均水平，并伴随人口和收入的增长”。

在敏感性分析部分，文件也承认，若利率上升更多或在高位维持更久，印花税收入将相应走低。

Market Economics 董事总经理 Stephen Koukoulas 表示，西太银行（Westpac） 的调查印证了民众对购房的“消极心态”。

“他们担忧利率，担忧联邦层面的负扣税政策。如果是我来编制州预算，我会倾向于将价格和销量的假设双双下调。我看不出印花税能在2027-28年大幅回升。”

对此，维州政府一位发言人回应称，预算案“已计入通胀和利率上升的影响”，并强调维州是东海岸唯一在本财年实现盈余的州，同时持续投资于改善民众生活的各项举措。

值得关注的是，Eslake、Koukoulas 和 Brown 三位经济学家均认为，印花税收入的高度波动性，正是废除印花税、转而征收年度土地税的有力理由。

Eslake 表示，年度土地税将带来“更高效的土地利用”，且从公平角度而言，那些因生育、换工作等正当原因而频繁搬迁的人，其一生缴纳的税款往往远高于在同一栋房子里住了数十年的人，这显然有失公平。

尽管经济学家们多次呼吁推进这一改革，但相关讨论至今仍处于澳洲政治的边缘地带。

年度土地税曾于2023年3月新州选举前由联盟党提出，但该党最终输掉了那次选举。