摩根大通：墨尔本、悉尼房价下修的机率 接近1/5

图：摩根大通表示，墨尔本的住房价格未来五年可能下跌15%，比悉尼的风险更大。图来源:网络

摩根大通（JPMorgan）最新研究显示，由于墨尔本和悉尼在房价和收入比率上，比其他城市更高，所以墨尔本和悉尼房价修正的风险也高，接近1/5(20%)的机率会下跌至少15%。

《澳洲金融评论》报道，来自投资银行的数据显示，两个最大城市的住宅价格飙升，使得悉尼房价中位数达94万澳元，相当于该城市中位收入的9.5倍，而墨尔本的房价是78.55万澳元，相当于12月份中位数收入的8.7倍。

图：中位房价和中位收入比率  图来源：摩根大通

尽管悉尼的倍数显得比较高，但是在过去的二十年里，墨尔本的价格稳步上涨，与悉尼市场的涨涨跌跌相比，墨尔本更容易出现修正。因此，未来五年墨尔本房价下跌的机率是19％，悉尼是18％。

摩根大通（JPMorgan）经济学家HenrySt John表示，事实上，墨尔本的这些估值比率，从来没有真正经历过深度修正，这意味着房价上涨，是主导收入和租金增长的主因。

有价格修正的风险，并不一定表示价格会下跌，因为情况依然不明朗。CoreLogic周四公布最新数据，去年12月悉尼住房价格下跌0.9％，墨尔本下滑0.2％，显示这两大房屋市场将继续放缓。Corelogic的数据还显示，1月份的前两周，悉尼房价进一步下跌0.2％。

图：悉尼的房价比收入来得更高，但摩根大通表示，新州首府的房价一年来持续下跌，因此不太可能出现修正。 图来源:网络

SQM认为价格可能不会上涨

SQM研究公司上周一公布，截至1月23日，悉尼房屋(House)销售商的要价上涨了3.7％，units上涨了4.3％。

墨尔本的数字较平静，房屋要价上涨了0.4％，而units要价上涨了1.1％。

SQM董事LouisChristopher说，这些数字只是市场行为的一个暂时现象。

但Christopher同意墨尔本房价被高估，并表示，尽管人口增长驱动了高住房需求，但是，较高的家庭债务水平，和贷款机构对投资者的挤压，意味着价格修正的可能性较低。

图：SQM董事Louis Christopher  图来源：网络

他指出，“现在市场上不会有更多的反弹。我不确定(房价)会有(高达)15％的修正，但是修正可能会持续进行。”

截至12月份，墨尔本的房价和租金比率为42.7倍，而悉尼为38.5倍。摩根大通表示，与悉尼相比，墨尔本房价和租金的比率更高，这表明投资者更关注资本利得而非回报。

SQM的报告中指出，在住房周期的后期阶段，投机行为越来越占优势，加上杠杆比率的上升，使投资者更加关注资本收益，导致租金滞后于房价。“这也意味着住房供应量的增长，正在改善租金的负担能力（租金与收入的比率），这是未来阻碍购买需求的因素。”

墨尔本在2001-04年没有像悉尼那样夸张的牛市，反之，也没有像拉斯韦加斯那么深的拉回，所以其长期走势远远高于平均水平，意味着墨尔本市场修正的可能性还是很高的。