大跌10%？！预算案税改影响巨大，澳洲房价恐现40年最大跌幅（组图）

澳洲楼市恐将迎来40年来最剧烈的一次调整。最新分析显示，预算案中的税制改革或令全澳房价缩水高达10%，而对于投资者来说，跌幅需达到15-20%才能实现盈亏平衡。

由于拟议的税制改革威胁到房产价值缩水高达10%，澳洲面临40年来最大规模的房价调整之一。

一位顶级经济学家警告，联邦预算案中的税制改革将对住宅市场造成严重冲击，并可能引发更广泛的经济连锁反应，房价或迎来40年来最剧烈的下跌。

在联邦预算案取消负扣税，并出台更严厉的资产增值税新规后，全澳住房市场预计将下跌5%至10%。

这一警示来自投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）。该行研究发现，税制变化削弱了新入场二手房投资者的回报与贷款能力，而这部分群体占据了边际需求的三分之一。

预算案对小企业和高增长科技行业的广泛影响已引发私营部门强烈抵制，业界纷纷呼吁在相关变革立法前予以撤销。

在利率上升和中东冲突的双重背景下，拍卖清盘率近期大幅下滑，更加印证了市场对楼市遭受重创的担忧。

预算案公布后澳洲房产拍卖率出现下滑。图片：Tony Gough

摩根士丹利首席经济学家 Chris Read 表示，上周联邦预算案宣布的资产增值税和负扣税改革方案，正从根本上改变着澳洲家庭的资产配置决策。

他指出，这一变化对住房市场的冲击尤为明显——过去那种高杠杆、现金流为负、依赖资本增值的投资模式正面临重大挑战。

在针对预算案的首份重大分析中，摩根士丹利指出，由于预期回报降低、贷款能力受限，投资者需求将大幅萎缩，并要求更高的租金回报率作为补偿。

不过，该行预计未来更可能出现房价大跌的局面，而非租金缓慢上涨的渐进式调整。

“我们估算，房价需下跌15-20%，才能完全恢复投资者的经济效益。”摩根士丹利在报告中表示，“投资者需求的锐减虽会部分被自住业主和新房投资者抵消，但这一调整过程既需要时间，也必将伴随更低的价格。”

报告假设，若投资者数量永久性减少，房价需下跌5%才能消化税改影响。Chris Read 指出，考虑到澳联储（RBA）此前加息已令楼市表现疲软，全澳房价可能下跌5-10%，将成为过去40年来最大的一次价格调整。

他补充说，若投资者的价格预期出现更根本性的转变，或政策反应慢于预期，跌幅可能进一步扩大。

住房危机或将带来一系列连锁反应：租金回报率上升、公寓供应增加、新房出现溢价，以及市场整体杠杆率下降。

但摩根士丹利预计，随着市场下行，房价走弱将成为左右整体住房格局的主导因素。

该行表示，信贷增长和成交量面临最大的下行风险，周期性阻力预计将抵消建筑业的结构性利好，而租金则有小幅上涨空间。

报告将住房市场的“全面走弱”视为2026年下半年经济增速放缓的关键驱动因素，并直言：走弱的楼市将拖累整体经济，并对政策走向产生深远影响。

摩根士丹利补充称，澳联储可能会将这一放缓视为政策紧缩奏效的证据。同时，疲软的楼市也将给消费者支出和劳动力市场带来压力，这意味着利率或将维持不变。

“我们认为澳联储能够在2026年剩余时间内维持利率不变。”报告写道。

然而，影响远不止于房地产。

摩根士丹利在股市方面警告称，银行股、消费股、住宅开发商、数字房地产平台及工业板块均面临重大盈利风险，而这些风险“目前尚未反映在市场预测中”。