每日地产 | 建筑师分享：公寓发生问题应该找谁？

住公寓的朋友或多或少都会遇到一些建筑质量的问题，那么遇到问题一般来说找谁去处理呢？如何才能得到有效快速的解决方法呢？

公寓楼遇到问题，一般来说，新房（房屋建好6年内）这个时间段内最容易遇到建筑质量的问题。为什么是6年呢？因为房屋经过一、二个寒暑周期之后，由于热胀冷缩，很多建筑质量会开始显现，特别是外墙使用很多不一样的材料的时候，铝合金、混凝土板、砖、木等材料的伸缩性不一样，有可能会导致一些问题；另外一些漏水问题，或者冷凝水问题，也需要一定时间的累积才会显现。

那么新房一般最有可能面对的问题有拿些呢？

1、漏水、排水问题：

过去几年建筑市蓬勃发展，建筑工人奇缺，所以建造的精细度有所下降，防水有时候做的并不是很足；由于工期紧迫，有时候混凝土楼板的凝固时间并不是很够，拆除模板之后混凝土板有不同程度的沉降。这样有时候设计的楼板最低点反而变成了最高点，这样原有的排水设计就不工作了；

2、结构性问题：

这个通常是两种情况，一个是设计上出错了（这个比较少见），第二个是房屋的不均匀沉降造成（这个可能是桩基，或者是地基出了问题）。还有一种比较罕见的会是concrete cancer，也就是混凝土失去效力（例如：悉尼海港大桥北端的室外游泳池建筑就有这个问题）；

3、设备损坏：

这个会有各种可能，例如：电梯、公共区域的灯光、门把手、木地板翘起、淋浴头漏水等等。

那么遇到问题一般是怎么解决呢？

如果在新房建好一年内，就要尽快让strata 与开发商联系，让开发商追者施工队去维修，因为在项目拿到入住证明一年之内，开发商还会保留着部分施工队的部分工程款作为维护费用，一般12个月之后，这部分费用就会返会给施工队，到那时候再有维修，施工队就会跟开发商来扯皮了，那么住户就比较容易遭殃了。

那是不是跟strata说了就能马上得到解决呢？

也不是的。有良心的、注重品牌的开发商会有一个售后服务，有问题可以直接找开发商或者找strata，他们会尽快去施工队来维修。同时好的开发商也会找好的施工队，所以出现问题的机会比较少，同时维修问题的速度也会比较快。

只是有时候即使开发商愿意为住户解决问题，施工队愿意承担责任，解决问题的速度有时候也不一定能得到保障。这是因为一般楼盘开发都是有分包商的，很多时候出现问题，是分包商，或者说二级承建商造成的，这个就需要一层层去解决问题了，那么耗时就会比较长了。

所以各位买公寓，最好是找一些有名声的，而且明确有售后服务的开发商。遇到这些开发商开发的楼盘，当然价格也会比周边开发商的楼盘高一些，但是一分钱一分货，特别是买房这种大额投资的时候，特别要慎重。

对于一些有些年份的公寓，面临的问题可能更多。

幸运的是，对于那些买了有建筑缺陷的买家来说，物业管理（strata）的律师已经得到了公寓业主的大力支持。

他们一致认为，修复缺陷是目前为止最大的问题公寓业主和租户面临的问题。他们还表示，随着建筑越来越老，需要更多的修缮，这个问题只会变得更糟。

所以旧物业strata 的作用就变得很重要，每个季度、年度的物业大会就变得很重要，如果可以的话尽量去参加，这是保障自己利益的很重要途径。过了保修期的房子（2年小问题修缮，6年大问题的保修），就要靠strata 每年买的保险来进行房屋维护了，一般小维护费都会在每个季度的strata 费里面的sinking fund出，而大问题的维护就会由strata 买的保险来付了。

总结：

1、买房要找有信誉的开发商的开发，最好可以了解一下是那个施工队做的项目；

2、无论是新房还是旧房，出了问题，马上去找strata，由strata出面去安排维修；

3、找fair trading是最后一步，但是实际上用处并不大。