承认吧，降息是不会把房价“救”回来的

摩根大通最近表示，澳大利亚央行预计的降息，既不会将拍卖清空率提高至50%以上，也不会阻止房价今年进一步下跌5%。

摩根大通的分析师Tom Kennedy认为，尽管上周低于预期的经济增长数据促使许多经济学家预计，央行今年将下调而不是上调基准贷款利率。但进一步降息的影响将小于上一轮降息周期，因为本次降息的空间更小。

Kennedy表示，高盛目前预计，今年将降息50个基点，7月和8月的两次降息幅度相同，但这不会刺激房地产市场。

在房地产市场上，卖方已将预期下调至“更现实”的水平。

Kennedy表示:“这将支持房地产市场，但我认为，通过澳大利亚央行重启宽松周期，房价不会像2014年至2016年期间那样上涨。”

“因为现金利率的变动幅度不够大。”

2011年11月，澳大利亚央行首次将现金利率从4.75%下调至4.5%，由此引发的一系列降息，推动了澳大利亚五年的房地产繁荣。

但Kennedy表示，即便是在2015年和2016年，基准利率也从2.5%降至1.5%，这一降幅远高于澳大利亚央行目前的降息幅度。

摩根大通的评论与央行周一公布的研究结果一致。

该研究称，尽管利率是房价走势的主要驱动因素，但关键因素是利率的变化幅度，而不是利率目前的水平。

在一份题为《澳大利亚房屋拍卖:季节性而言，这是最好的结果》的研究报告中，Kennedy表示，拍卖清空率的明显回升（上周末的初步回报率为52%），不太可能像过去那样导致价格回升。因为卖方折扣可能会压低价格。

他说:“首先这种关系表明，房价下跌过头了。未来几个月有望企稳。”

“但我们对这种解释持谨慎态度，因为清空率和价格增长之间出现的裂缝，可能与卖方调整预期时的折扣有关。随着住宅建设项目继续增加，住房信贷增长放缓，我们预计2019年，当前的势头将持续下去。房价增长将继续承压。”

他表示，在这样的环境下，降息是能支撑疲弱的房地产市场，但不会将其推高至此前的水平。

拍卖清空率

 价格增长及清空率

“这更像是一个缓慢的苦差事。”

“我们认为这不是‘V’型调整或‘V’型复苏，一旦降息就会立刻反弹，而是消费者在随着时间的推移稳步‘去杠杆化’。但不利的一面是，长期以来的数据都一直弱于你的预期。”

澳大利亚拍卖市场今年将经历一场“缓慢的磨合”，清空率将保持稳定且较低。

然而，与过去不同的是，清空率企稳不太可能导致房价企稳。