购买商住两用物业，土地税和印花税附加费怎么算？

澳大利亚商业地产（2）土地税(Land Tax)和土地税附加费(Land Tax Surcharge)

接上期（购买商业地产，是否就不用受FIRB监管？| GOODWIN法律专栏），我们已经了解到，在购买澳洲住宅地产时外国人可能需要FIRB审批。因此很多海外投资人更倾向于购买商业地产，因为其不受FIRB的限制。

那么持有商业房产以后，每年是否还有更多的税费呢?永久居民和海外人士的税费有什么不一样呢？

举个例子，我们的客户林先生持有澳洲永久居民身份，但是常年在海外工作。

他看上了一个在独立土地上的价值$1，000,000的餐馆，只打算买下来用于投资。销售广告称，此餐馆为商住两用物业。

并且中介大力推荐此物业物超所值，因为在餐馆的旁边有一栋两层的可居住建筑，在同一个产权下。

餐馆的部分已出租作为餐厅生意。住宅部分则是空的可以出租。林先生看后很满意，觉得如果可以把住宅部分出租会有更多收入。

林先生打算购买此物业，请我们负责作为购买方的律师。我们看过销售合同以后，我们提醒林先生，需要考虑可能的土地税和土地税附加费问题。

其中住宅部分，再出租是需要考虑用途。如果被认是住所用途(Dwelling)，则可能需要缴纳高额的土地税附加费。如果可以被认定为商业目的，可能可以避免土地税附加费。

这些取决于把此住宅部分作为居住住宅出租，AirBNB形式出租，以及是否可以申请DA变动修改为Hotel、Motel等出租用途，甚至是否连同餐馆一起出租。

此外，即使林先生是澳洲居民，如果未能每年在澳洲住满200天，他可能无法避免为所持有的住所物业缴纳土地税附加费。

首先我们先来看看什么是土地税。

 土地税（Land Tax）

土地税顾名思义，是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征，以每年的12月31日为结点。

Q：哪些房屋形式需缴纳土地税？

•   空地vacant land, including vacant rural land

•   已建别墅，公寓房用地land where a house, residential unit or flat has been built

•   度假屋a holiday home

•   投资型房产an investment property or properties

•   公司管理性质的公寓房用地company title units

•   民用、商用或者工业用地包括车位residential, commercial or industrial units, including car spaces

•   商用房产比如工厂、店面和仓库commercial properties, including factories, shops and warehouses

•   向州政府或者当地政府租赁的地块land leased from state or local government.

新州的土地税怎么计算的？

土地税率表格如下：

起征额至进阶起征额之间的金额适用1.6%的税率，进阶起征额及之上的部分适用2%的税率。

计算方式（2019年）：

以林先生的餐馆物业为例，这时候需要看土地的评估价值来计算需缴纳的土地税。虽然林先生买入的办公物业价值$1,000,000，如果土地评估价值只有$600,000, 可以豁免缴纳土地税。

如果土地评估价值为$700,000, 需要缴纳 $100 + (700,000 – 692,000) x 1.6% = $228澳元。

Q：谁决定土地价值为多少？

土地评估价值有时候相差巨大，投资人就会觉得这是凭什么评估出来的，要是对评估价格有异议怎么办？

实际上，这是由专业的评估师完成的。新州的估价总局(Value General)管辖的估价师，在每年的7月1日计算土地价值，得出评估报告，然后提供给州税局使用。

物业管理型公寓，每间公寓的土地价值按照strata分摊比例来计算。独立的物业根据其土地所有权进行独立评估。

要是业主对土地价格产生质疑，业主在收到土地价值测算后的60天内可以自己请土地估价师估算并向估价总局提出质疑。

Q：谁可以豁免缴纳土地税？

一般来说，业主用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税。而且只有一个房产可以申请土地税豁免。

值得注意的是，如果房产全部在公司名下或者部分在公司名下，则业主无法以主要居住地址的名义要求豁免土地税。

土地附加费（Surcharge Land Tax）

Q：谁需要交土地税附加税？

土地税附加值是在2016年新州预算中提出了的。应缴纳人士为土地税纳税人中所谓的“海外人士”：

•  个人 an individual

•  公司 a corporation

•  信托 a trustee of a trust

•  政府部门 a government

•  政府投资人 a government investor

• 合伙人 a partner in a limited partnership

非常需要注意的是，非澳大利亚籍的个人，如果不常居住在澳大利亚，也会被视为“海外人士”。

那么什么情况属于不常居住在澳大利亚呢？居住多久才算常住于澳大利亚呢？这里有两个条件需要满足：

•  在过去的一年中，需要在澳大利亚居住满200天；

•  可以久居于澳大利亚不受阻碍。

到达和离境日不能算入200天内。

Q：土地税附加值怎么算？

自2017年起，在新州拥有物业的海外人士需要在土地税的基础上加收0.75%的附加费。自2018年起，附加费率暴增为2%。

以林先生为例，林先生买入的物业价值$1,000,000,土地估价为$600,000。

 由于林先生未能在澳洲住满200天，如果住宅部分被认定征收土地附加费，假设安装50%的部分来计算，土地税附加费为$600,000 x 2% x 50%= $6,000。

Q：作为住宅出租给个人？

如果此住宅楼出租给个人作为住宅目的，很可能被认定为住所（Dwelling），需要缴纳土地税附加费。

Q：AIRBNB是商业出租吗？

根据州税局的2017年11月29日的Ruling，即使为大众提供房间及早餐形式的暂时或者短时住宿，也可能被认为是私有住宅所以被认为是住所（Dwelling）。

根据section 104I(2) of Duties Act，只有被用作类似于Motel，Hotel，或者Inn形式的旅馆住宿形式可能被认定为非住所。

Q：如果作为旅馆出租呢？

要作为Motel，Hotel，或者Inn的形式出租，需要满足这些条件：

1.  作为商业目的运作

2.  为大众提供住宿

3.  提供多个住宿

4.  提供统一中央管理和服务

5.  提供短期住宿（通常少于90天）

林先生的此住宅楼很可能不能满足以上这些条件。而且当时DA批准的用途里面没有允许作为旅馆出租。

Q：可以申请DA修改使用目的吗？

林先生想知道是否还可以申请修改DA，把此楼改为旅馆用途。

我们查阅了更多资料，遗憾地告诉林先生，由于此地块所在区域为历史遗产保护区并且此房产在保护列表中，因此申请DA修改房产使用用途将非常困难。

Q：连同餐馆整租呢？

如果餐馆的商业租赁合同包括了这个住宅楼，并且这个把这个楼作为餐馆的商业用途，有可能此住宅楼能够避免被认为是住所（Dwelling）。

●●●土地税知识快问快答

Q. 自住房是不是可以免征土地税？

A. 是的，自住房全免土地税。

Q. 如果物业并非用于自住，是否也要缴纳土地税？

A. 是的, 如果土地价值高于纳税年度起征额。

Q. 澳洲公民是否需要缴纳土地税附加值？

A. 不需要。

Q. 如果持有澳洲永居身份，但过去一年里未在澳洲住满200天，是否需要缴纳附加值？

A. 需要，这种情况将被视为“海外人士”。

Q.没有收益的非主要居住物业也要付土地税吗？

A.是的。无论物业是否产生收益。

Q. 如果土地税纳税单上的信息不对怎么办？

A. 请立刻联系州税局更改。

Q. 买/卖方自己需要申请完税证明吗？

A. 卖方的代表律师或者交易师一般会提供给买方代表。

（以上文体不构成法律建议，如果需要请单独咨询。）

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