观点：珀斯房地产的大时代与小思考

天大旱，骄阳似火，炙烤着大地。草和树叶都已干黄，或者只剩下光秃秃的树枝。河里没有水，河床干裂，死鱼瞪着白眼，只有苍蝇欢愉的嗡嗡，享受着盛宴。在那些还残存着丁点潮湿阴凉的石缝土洞里，苟活的小鱼小虾，窝在那里，喘着粗气，求生。

终于，某个傍晚，电闪雷鸣，雨点淅沥沥开始下起来，雨季到来了！熬过一劫的动植物们又有了盼头，万物开始复苏。

这一幕《动物世界》中久旱逢甘霖的剧情，此刻正在澳洲的房地产市场上演。

得房市者得天下

5月18日大选，自由党出人意料的击败工党当选之后，最为欢欣鼓舞的恐怕算是房地产行业从业者了。

工党（前）党首Bill Shorten因为执意要进行负扣税和增值税改革，几乎与整房地产行业站在了对立面。而选举结果也证明，他的改革方案确实太过激进。在澳大利亚，三分之二的家庭拥有自住房，是世界上比例最高的国家之一。在房产里面的家庭资产，是股市里面资产的3倍。工党的负扣税改革政策，意在增加少部分税收和平抑房价，但却忽视了宏观经济与房地产市场变化趋势的事实、触碰了不仅是房地产行业的利益，更是触碰了很多普通家庭的利益，是本次大选失利的重要原因之一。这是工党应该吸取的深刻教训。

与工党（前）党首Bill Shorten相反，自由党党首Scott Morrison则是房地产行业比亲兄弟还亲的政治人物——他大学毕业后曾在澳洲房地产协会(Property Council of Australia)担任全国政策与研究经理为期6年。从专业角度来说，他对房地产的理解可以说是行业一流的。在这次大选前一个星期，他抛出了对符合条件的首次置业者实行5%房款首付的竞选承诺，让民众看到了自由党救市的态度和手段，是在竞选最后关头扭转局面的杀手锏。

得房市者得天下，这是我从本次联邦大选得出的结论。

降息降息降息

要拯救的何止房地产市场。

6月4日，澳洲联邦储备银行降息的靴子终于落地了：基准利率从目前的1.5%下调25个基本点，为1.25%，这是澳洲自3年多以来的首次降息，而现在的利率也成为了60多年以来的历史最低利率。央行宣布降息之后，四大银行也立即跟进，将其贷款产品的利率降低18到25个基本点不等。

事实上，从2019年初开始，就不断有经济学家呼吁央行要及时降息拯救澳洲经济，但当时央行表态还是“经济良好，房地产市场风险可控，不需降息”之类的论调。背后的原因在于，5月份大选，大选前降息会对竞选格局造成干扰；待竞选过后，国内政局稳定下来，再解决经济问题。大选刚过两周，马上第一次降息。与大选前截然不同，现在的论调是，一次降息解决不了问题，还有可能进行第二次甚至第三次的降息。

目前，全球经济放缓的速度超出预期，各个央行只有推出降息的大招来自救。新一轮全球降息潮呼之欲出。就连经济表现最为强劲的美国，据分析美联储降息也是箭在弦上、随时待发。降息潮来临，短期内增加市场流动性，有利于房地产股票等资产市场；但另一方面，也表明普遍对经济发展的预期都不那么乐观。

其实，澳洲社会安定、资源丰富、地大物博，人口增长相对强劲、既有内需又有出口，经济体是抗衰退能力很强的，不必过多担心。西澳的经济，先于澳洲主体市场进行调整，更是已经基本结束了底部调整过程，进入反弹初期。6月6日国际信用评级机构穆迪将西澳信用评级从AA2上升为AA1即是很好的证明。

但现阶段澳洲经济发展的重要前提是，一定要有正确的外交政策，处理好中美新冷战中的自身角色问题。

澳中关系新挑战

中美两强争霸，对澳洲政治家们如何处理澳中的关系提出了新的挑战。中国是澳大利亚最大的投资者和贸易伙伴，美国则是澳的铁杆同盟的盟主。一边是衣食父母，一边是带头大哥，两边谁都得罪不起。夹在中间的澳洲政府在外交上必然相对谨慎。

影响澳外交关系政策制定的有两大派别——亲中派和亲美派。亲中派主要是矿业能源及农业教育等需要出口到中国的商界人士。亲美派则有着更广泛的群众基础，最积极的往往是国防人士与媒体人士，一个最直接的受美国军火利益集团把控；另一个主要在意识形态领域，与美国是同根同源。亲中派与亲美派的力量相互制衡。

有一点我们需要认识到，澳中关系与澳美关系的“感情基础”是不在一个层次的。澳中关系，是建立在纯利益基础上商业关系，利益多时则关系近，利益少时则关系远，有逢场作戏的成分。澳美关系，则是建立在共同价值观基础上的，是有“真感情”在里面的。虽然澳洲人民可能会不喜欢某个美国总统，但对美国的认可是毋庸置疑的。

顺便多说一句，中国已经能够实现商品输出和资本输出，甚至能够实现技术输出，但是离价值观的输出还要很长的路要走。

中美关系，是当今世界最大的不确定性。如何面对这种不确定性，对澳洲执政者的外交智慧，提出了很大的挑战。

聚焦小趋势把握小机会

2019年，毫无疑问会是出现在历史教科书中的一个特殊年份。现在的我们，犹如被洪流裹挟着的一粒泥沙，何去何从，有着太多的身不由己，也不得不多看看多想想。

身处这个大时代的关口，个人能做的，还是在自己的认知和能力范围内，聚焦小趋势、把握小机会。让自己的家庭财产和事业有安放之地。

对于普通购房者，不管是自住还是投资，不管是新房还是二手房，现在绝对是在珀斯买房的最佳时机。当然，对于具体的项目、具体的区域，还要进行分析比较。特别是有些开发商的项目，为了清理尾房，都或明或暗大幅减价处理，是抄底的好选择。

对于高净值人士，目前比较安全稳健的选择是，在人口增速较高的城市边缘新区，投资医疗，幼儿园及加油站等类型非零售型商业物业。这些符合“医疗、教育、养老”等主题的物业，能够提供长期稳健的现金回报。或者市场上有CBD非常黄金地段一些的商业铺位放出在售，这些铺位都是原房东持有几十年轻易不会转让的优质物业，对于零售行业熟悉并且能够承受一定时期空置风险的客户，也是一个长线投资的好选择。

对于住宅开发商来说，未来的开发趋势是城市建成区内的中密度项目（medium density infilldevelopments）。这样的趋势对于很多有一定资金实力，尚欠缺本地品牌积累的华人新开发商是一个很好的机会。项目大小适中风险小，既能发挥自身资金优势、无需预售直接开工；同时规模不大，目标客户范围比较小好集中，避免与本地实力开发商进行品牌竞争，是很好的市场机遇。

结束语

身处大时代，把握小机会。在一呼一吸之间获取生命成长发展的动力。我相信当把小事情做好后，时代会给我们带来命运的指引。

-end-

关于作者

张屹磊 （ Eli Zhang）, 清华大学毕业，18年房地产行业经验，曾服务于知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公司ATKINS。现为信石澳洲地产董事，从事西澳房地产项目营销和融资业务。