澳洲房市乍现“堰塞湖” 疫情导致存量激增 或引发房价重挫

买家对疫情影响下的澳洲经济前景感到焦虑，市场上停留30-60天仍未卖出的存量房产正在不断增加与累积。

滞售房屋激增

SQM Research最新研究揭示，三月份悉尼市场长时间待售房产的数量飙升了122.37%，墨尔本飙升150.01%，堪培拉飙升132.37%。

较小城市长时间待售房产数量相比二月亦大幅上涨，霍巴特、布里斯班和珀斯增幅分别为76.30%、59.96%与61.91%。

尽管滞售数量增多，更多房屋还在涌入市场。三月，悉尼与墨尔本挂售房产数量分别增长10.5%与5.7%。达尔文与堪培拉最为突出，分别跳涨15.6%与11%。

总体来看，三月全澳滞售房产与新增待售房产环比分别增长了74.33%与3.7%。

 （图：3月主要城市房产挂售情况/ SQM Research）

澳洲大部分房产通过私人协约或者公开拍卖的形式出售，各地情况差别较大。在悉尼，25%的房产通过拍卖成交，剩下的房产通过私下签订协议出售。在墨尔本拍卖出售的房产比例高达40%，而在堪培拉、布里斯班、阿德莱德，这一比例仅分别达到4%，3%和3%。

疫情期间，为了避免与看房的陌生人接触，一些房东可能选择暂时退出售房和租房市场。

然而，从疫情发展的头一月来看，买方需求明显下降，存量无法消化，供应量在上升，从各方面看都不是好的信号。

SQM Research执董克里斯托夫指出，30-60天滞售房产激增，显然说明二月挂牌的房产很难卖出。“市场明显放缓，可能反映出，因为COVID-19对人们健康与经济的影响，首府房市已开始下行。”

存量房激增，与疫情防控下房产交易效率下降有直接关系。

3月25日澳政府为遏制新冠状病毒蔓延，发布了对房地产拍卖和开放参观活动的禁令。新州与维州政府的政策相对松动，拍卖仍可在保持安全距离的情况下继续进行，有租房和买卖房源需求的人士可以通过和中介一对一预约的方式，更为安全地进行参观活动。

但当相对于传统的集体公开时间看房，三方对接效率已大幅降低。彼时克里斯托夫预期，房地产市场将会进入一段间歇期，像圣诞节和新年期间并没有多少房产交易产生。

种种进展对房产中介行业造成严重打击，为了防止房产三方服务进入冷冻期，中介管理公司努力自寻出路，已有代理商推广网上看房，在线拍卖等替代活动。

从实际效果看，房市“堰塞湖”正逐步形成。

6个月禁令或拖垮房市

上周澳政府发布的JobKeeper计划对消费信心略有提振，但克里斯托夫认为，如果目前的社交距离限制持续6个月，房产市场将会受到冲击。

禁令如果能够早些解除将有助于市场的表现，可能今年晚些时候产生V形复苏。

“然而，如果说遭受第二波病毒攻击，禁令足足施行6个月，房产市场的前景会十分暗淡。

“这时很可能出现最糟糕的情况，如果限令延伸到6个月，不排除房价出现30%的下跌。因为在我看来，澳洲经济会进入衰退，有很高的可能性进入萧条期。”

克里斯托夫认为，悉尼与墨尔本市场面对此类冲击最为脆弱。尽管2018到2019年初市场有所修正，但两地房价仍然处于过估水平，受到大量债务支撑。

据相关统计，澳洲有约37%的家庭拥有房屋贷款，平均每户贷款408，987澳元。背负房贷者却面临收入断流。

自疫情肆虐，澳政府颁布禁令缩减或者停止一些商业活动，鼓励员工在家办公，同时要求公司支付其薪资。一些现金流不足的公司不足以为闲置在家的员工付薪，比如Qantas,进行了20,000人规模的裁员计划。

目前部分住房贷款龙头允许符合条件的抵押贷款持有者推迟还款六个月。澳洲联邦银行、澳洲国民银行、澳新银行、西太平洋银行和麦格理银行也公布了一项计划，将推迟至多1,000亿美元的小型企业贷款还款，来帮助这些因失业陷入困难的家庭度过难关。

但如果贷款人在时限内仍然无法还款，不排除银行在将来会收回大量违约房产，在市场上再出售。

“如果较糟糕的情况发生了，房市会产生重大变化，悉尼墨尔本房价可能比顶峰时下跌多达30%”，克里斯托夫说。

前景仍不明朗

随着疫情不断进展，考虑到就业与消费受到的冲击，一些经济学家对房价大幅下跌有类似较强预期，安保资本首席经济学家Shane Oliver预计如果新冠疫情引发经济长期、深入下行，未来12个月房价跌幅会达到20%左右。

但也有相反观点认为，虽然疫情之下成交量在未来会缩小，对房产价值的影响尚不明确。

房地产研究机构Corelogic认为，地产是一种非流动性资产和消费品，其波动性和下跌幅度小于股市。结合澳洲房价在历史上面对一次次外来冲击下的稳定表现来看，股市市值的缩水并不预示着房产价值的大幅下跌。 

值得注意的是，经济波动对房地产的影响不仅局限于住宅，正向基建与商业地产领域蔓延。

考虑到疫情对经济的影响，澳洲最大两家退休基金Unisuper和Australiansuper已开始削减所持房地产资产的价值估值。

Unisuper代表全澳的高校工作人员持有总值850亿的基金，近期其将未上市的基础设施资产减值6%，未上市房地产资产减值10%。

两大基金巨头均持有大量港口、机场等未上市基础设施资产及购物中心类的零售地产。

无论是SQM、Corelogic或安保及两家基金，在做出预判的同时，均强调一点：房地产价值受损程度将取决于澳洲战胜疫情的速度。 

海外买家蓄势待发

市场行情剧变，往往蕴藏新的机会。

澳洲央行降息刺激消费以及澳币的贬值，可能吸引海外投资者进入澳洲房市投机。因为汇率下跌，买家承担更少的贷款即可购房。

房地产从业人员表示，由于澳元汇率下滑，目前收到了更多房价咨询，探讨澳洲COVID-19疫情是否可以作为投资良机以更低的价格购房。

不过，由于未来房地产业的不确定性和看房限制，只有有限的投资者选择此时入市，更多的还是在观望，反映出部分投资者有抄底意向，但尚不能确定此时是否是购房最好的时机。

大多投资者看空澳洲房市，怀揣资金，密切关注行情进展，并把确诊增例的减缓作为入市投资的预测指标，来判断澳洲经济是否有希望好转。