分析：为什么澳洲房价将持续上涨（组图）

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在澳大利亚的各个郊区，人们开始排起长队参观待售的房屋。由于COVID-19疫情的限制措施，一次只能允许少许人进入。

排队的人群，尤其是看单元房的人群，沿着楼梯一直排到外面。

在一些乡村地区，尤其是沿海地段，情况已经达到了白热化。

因为现金充裕的买家正在逃离城市前往乡村地区，梦想着能够长期在家工作，一些地区的房价在一年内上涨了三成以上。

一月份，乡村地区房价上涨1.6%，是主要首府城市房价涨幅的两倍多。

在一些城市，拍卖成交率接近百分之百。

堪培拉最近的拍卖成交率超过了90%，而悉尼则高于80%；这些成交率显示出竞争激烈的市场状况。

上周五Corelogic统计出最终数据，上上周末的全国拍卖成交率达79.3%，创六年来新高。

上周六的初步结果显示，成交率表现甚至更为强劲，达到86%以上。

两周前，澳大利亚房地产价格恢复到历史最高水平，而且仍在持续。

随着利率被锁定在略高于零的水平——澳联储承诺在未来四年保持利率不变——难怪买家们争相分一杯羹。

加上严苛的贷款法即将被废除，房地产市场持续繁荣已经万事俱备只欠东风。

即便是考虑到这个行业惯用的夸大其词，一封来自一名房地产中介周末的来信，很好地总结了这一切。

“在我从事这个行业的25年里，情况从未像现在这样好。”

澳联储动作不大

通常情况下，一个理性的联邦储备银行行长这时候该出来表达担忧了，甚至可能警告潜在的购房者，价格并不总是上涨。在一个冲动的大环境下，谨慎是有道理的。

在幕后，应该开始制定应急计划，即如何在不损害整体经济的情况下抑制房地产泡沫。

但这次没有。相反，我们的货币官员正在做相反的事情。他们靠边站，非常乐意让价格上涨。

澳大利亚联邦储备银行行长菲利普·洛（Philip Lowe）最近表示：“目前，人们非常关注房价再次上涨的事实，股市表现强劲。”

“嗯，今天的全国房价指数是四年前的水平……而股市，我们回到了去年年初的水平。”

他说的的确没错。

从统计数据来看，你可以说房价在过去几年来几乎没有变动。

这种逻辑的唯一问题是，它忽略了同时发生的其它因素。

就像四年前，澳联储绝望地试图遏制失控的房地产市场时，曾敦促银行监管机构澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）取缔纯利息贷款。这是当时投资者的首选融资方式。

这成功地迫使价格走低并保持了这种压力。

显然，当时担心的是出现房地产泡沫。

如今我们又走到了这一步，最不同寻常的是，我们刚刚从近一个世纪以来最严重的经济衰退中走出来——失业率高得令人不安，产能过剩，通货膨胀低迷，工资增长速度空前缓慢。

尽管市场上动作频繁，但过去几年房地产价格一直保持稳定。(ABC News: Sarah Motherwell)

澳联储是如何爱上“泡沫”的？

从前，泼冷水是央行行长的职责。

如1955年，美国联邦储备委员会主席威廉·麦克切斯尼·马丁（William McChesney Martin）所解释的那样，“派对刚刚暖场起来后，就下令把酒杯拿走。”

这个想法是向前看，采取预防措施，保持事态平稳。

那么，到底发生了什么变化？

首先，全球经济现在处于脆弱状态。

此外，还有人担心，澳大利亚联邦政府即将取消对失业人员和受疫情重创的人群（例如旅游业）的补贴。

如果政府真的减少支持，对储备银行来说在刺激增长上是一大负担。

随着常规办法的用尽，也不想将利率推至负值，我们的经济专家们已经学会了一种已经流传了很长时间的哲学。

这叫做“财富效应”（Wealth Effect），它是这么个道理。

如果房价上涨，股市持续上涨，人们会感到更富有，他们会开始消费。

反过来，这将提高收入、投资和利润，并导致通胀和工资上升。

降息本来应该做到这一点，但没有做到。

事实上，这些连锁反应真正做的只是提振资产价格。现在希望的是，飙升的资产价格能够解决问题。

当然，房地产价格和股市飙升的最大问题是在富人和穷人之间制造巨大的鸿沟。

那些有资产的人最终会过得很好，那些没有资产的人最终被远远的甩在后面。

强劲得更久

投资者中有一句老话：市场保持非理性的时间可能远远超过你有偿付能力的时间。

因此，尽管最近的繁荣不合理，但有种种迹象表明，它们将远比健康状况持续更长的时间。

包括澳联储在内的各家中央银行已经决定，它们不会采取拿走酒杯这样的预防性行动，而是让派对继续进行。

这是一场危险的游戏，而且可能适得其反。

因为“负财富效应”（Negative Wealth Effect），即金融或房地产市场崩溃时对支出的影响，会损害经济增长。

自金融危机以来，全球各国央行一直被自己的行为所左右。

不管长期后果如何，他们几乎会尽一切努力确保市场活跃。

平心而论，澳联储认为房地产价格将很快开始放缓，关键原因有二。

一是，在过去的一年里，我们没有移民，这应该会减少对住房的需求。

二是，大量新建物业尚未上市。

但如果价格继续不受控制地飙升，可能需要借鉴新西兰的教训。

过去一年，新西兰房价飙升逾17%之后，新西兰储备银行（Reserve Bank of New Zealand）刚刚提高了对投资者的贷款门槛。

到目前为止，在澳大利亚还没有出现任何类似的迹象。

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