房产投资者“新现实”：报税季如约而至，负扣税魔力不再

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

ACB News《澳华财经在线》6月16日讯 今年，房价的飙升给澳洲220万房产投资者带来了财富效应。但负扣税对房产投资的吸引力正在下降，对于“保护”房产投资的作用也越来越微弱。

上周澳税务局（ATO）的一份重要报告透露了130万申报负扣税房产投资者的关键变化。事实上，负扣税的房产投资者的比例已经下降到60%以下，这是有史以来第一次。

负扣税（negative gearing）是澳洲政府为了鼓励投资者买房而推行的一种补贴机制。简单地说，就是投资者可用房产投资的损失来抵减所得税，以减少他们的总体税负。

独立财务顾问、财经作家Stuart Wemyss认为，负扣税带来的税收优惠不会像过去那样可观，主要有三个原因。

首先，联邦政府的债务扩大到超过1万亿澳元，意味着政府必须创造更多的收入。做到这一点的方法之一是削减一些税收减免。

仅有超过11%的澳洲成年人投资于房地产，其中59%的投资者使用了负扣税。然而，只有约2%的成年人拥有两处或更多的投资物业，并对这些资产申报了负扣税。因此，如果政府限制只能有一处物业可申报负扣税，那么就面临选选票减少的风险。

Wemyss推测，政府更有可能考虑的方式是引入一个价值上限。例如，负扣税抵扣限制在每年2万澳元。这对政府来说是一个可行的想法。

第二，史上最低的利率水平使负扣税的优惠大打折扣。2012年之前，当浮动利率超过6%时，一套100万澳元的出租物业的税前损失在25,000至50,000澳元之间，因此可以大量节税。

而现在，算上管理费、维修费、保险费等投资物业的出租成本，净租金收益率通常在1%至2.5%之间，而只还息投资房利率（固定利率）最低为2.5%，不难看出为什么出租物业的税前收入损失从零到物业价值的1.5%不等。因此，负扣税的节税效果也会大打折扣。

低利率环境大大减少了投资者的负扣税收益。而如果利率长期处于低位，房产投资者的节税额度将大大减少，当然他们的税前现金成本也会减少。

最后一点，据多家媒体报道，工党可能会支持莫里森政府的第三阶段减税措施，该措施将于2024-2025财年生效。这意味着，对于年收入超过41,000澳元的纳税人来说，将只有两个税率等级。

年收入在41,001至200,000澳元之间者的税率为34.5%（含Medicare税）。年收入超过200,001澳元的税率为47%（含Medicare税）。

目前，年收入120,001至180,000澳元的应税收入适用39%的税率。第三阶段减税针对收入超过12万澳元的纳税人，其中包括许多房产投资者。

例如，一个工作年收入为200,000澳元的房产投资者，出租物业损失为20,000澳元，在2024年7月1日之后，他们的负扣税节税将从9400澳元减少到6400澳元，减少幅度在30%以上。

投资于高质量、表现出良好的增值前景的房产，对低利率房产投资者尤为重要。

2020-2021财年即将结束，又到了一年一度的报税季。税务公司BMT Tax Depreciation将客户的抵扣额与ATO的数据进行了比较，发现70％至80％的投资者没有将抵扣额最大化。

事实上，从维护、修理、保险到市政费，有广泛的可抵扣项目。澳税务局有免费的52页的指南《2021年出租物业》，里面就解释了这些规则。

BMT总经理Bradley Beer说，许多投资者可能会申报一些抵扣项目，但错过了他们有权享受的所有折旧抵扣。

例如，对房产的地毯、窗帘和其他配件，甚至是砖块和灰泥的价值下降都可以申报折旧抵扣，但由于投资者没有实际支付这笔钱，他们往往会少报。

投资者也可以在6月预付一些房贷利息，然后在7月将其一起纳入税务申报。

此外，由于疫情的影响，许多保险公司改变了保单的条件，投资者需要仔细审核续保的保单。

Bradley Beer提示，房产投资者报税时不要忘记这些可抵扣项目：

- 出租广告

- 清洁、园艺和虫害防治

- 银行费用和业主委员会费用

- 房产中介费和佣金

- 市政费、土地税和水费

- 工料测量师（Quantity surveyor）费用

- 电话费、文具费和安保费