澳洲的房地产市场已经见顶了吗？

房地产市场的顶点，正迅速成为澳大利亚人在茶余饭后时最热衷的讨论话题。

自从全澳房价开始在疫情中期出现异常繁荣以来，专家和业余房地产投机者一直在预测从“市场放缓”到“泡沫破裂”的各种相关情况。而在经历了自上世纪80年代以来从未见过的22.1%的年增长率之后，分析师们表示，全澳的房屋价值很可能即将达到当前周期中的顶峰。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless于本周强调，要想找到房价的顶点，有一些关键迹象值得关注。他表示：“随着住宅价值增值速度放缓，首府城市和广泛的其它地区市场仍尚未见顶。”“这引发了大量关于‘顶点是否会在2022年出现，并标志着经济低迷开始’的猜测。”

顶峰即将到来的迹象

在专家们认定峰值出现之前，他们会寻找每月房价下跌的一致趋势。

Lawless表示：“迄今为止，主要地区的季度趋势仍然是积极的，只有达尔文例外，这是唯一一个录得负季度变化的首府城市住房市场。”

他补充说，决定市场峰值的因素有很多，包括利率和信贷可获得性等政策相关因素、待售房产供应和可负担性等市场影响，以及劳动力市场状况和工资增长等经济因素。

这位CoreLogic的研究专家补充称，需要注意的其他一些迹象包括住房供应量上升、负担能力受限、拍卖清空率走弱，以及如待售时间时间延长和折价幅度加大等卖方指标。

Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示，即使许多市场尚未见顶，但强劲的增长势头可能已经过去。

“可以肯定的是，我们不太可能看到房价的涨幅接近2021年。不过，价格上涨还是下跌，取决于你所在的地方。”

“即使有最好的信息来源，也很难把握高峰和低谷的时间。”

“例如，悉尼的房价在全球金融危机之后于2009年2月触底，但在2009年10月再次超过了全球金融危机前的峰值。”

“从谷底到价格再次飙升之间的窗口期非常短。”她指出。

过山车般的房产市场

Conisbee表示，由于有大量关于顶峰和谷底的讨论，这可能会让那些不了解房地产的人相信当地市场房市动荡不安。

“有一种观点认为，澳大利亚的房价总是暴涨暴跌。”

“但现实情况是，在大城市，我们往往会看到房价在飙升之后，要么小幅下降，要么在很长一段时间内保持不变，”她指出。

她表示，小城镇和小城市会经历更多次的高潮和低谷。

“它们更有可能在要价上看到更大的可变性，尤其是当它们依赖于单一行业时。例如，矿业城镇往往遵循大宗商品周期。”

“像黄金海岸这样房产市场曾经一度繁荣或萧条的地区，其变化主要由旅游业推动。但随着时间的推移，经济变得更加多样化，现在也更加稳定了。

房价的顶点与增速的高峰

虽然数据尚未显示哪些市场的房价已经达到了峰值，但这些市场的上涨速度似乎已经达到了上限。

“虽然我们没有看到任何证据表明特定的房地产市场已经见顶，但很明显，大多数市场已经经历了一个增速的峰值。”

“我们看到，多数首府城市在去年3月左右就达到了房价增速的峰值。” Lawless表示。

他暗示称，就当前周期而言，澳大利亚那些最大的市场将在2022年见顶。

"悉尼和墨尔本这两个最大的首府城市市场可能在今年晚些时候达到峰值，不过具体时间点非常不确定，这取决于许多影响因素，"他表示。

Conisbee表示，悉尼和墨尔本都是对利率变化和金融干预最敏感的市场。

“去年11月实施的金融限制措施相当温和，尽管有很多人在谈论加息，但从目前来看，加息似乎仍不太可能在2022年实现。然而，有趣的是，人们的情绪似乎确实发生了转变。”

“在悉尼和墨尔本，2021年下半年市场上挂牌房产的待售天数有所增加，这表明买家愿意支付的价格和卖家想要的售价不匹配。”她指出。

“澳大利亚其他地方则出现了不同的情况，而且势头似乎没有明显的减弱。”

“昆士兰东南部继续受益于墨尔本和悉尼居民和资金的迁移。在堪培拉、阿德莱德和霍巴特等较小城市，我们也继续看到这种势头。”

市场在顶峰过后会发生什么

发现市场的高峰是一回事，但在周期中的关键时刻之后发生的事情也很重要。

“一旦市场达到顶峰，典型的趋势是房价将经历一段时间的下跌。下降的持续时间和严重程度取决于一系列宏观和微观因素，”Lawless表示。

他认为，逢低买进的买家可能会等待房市崩盘，但从历史上看，澳大利亚不会发生这种情况。

“自上世纪80年代末以来，澳大利亚就经历了严重程度不一的全国性经济衰退。最近一次发生在2017年至2019年的经济衰退期间，从高峰到低谷跌幅达到8.4%。”

Conisbee认为，买家应该关注大局，而不是因为试图因避免在高峰时买房而分心。

“始终把房地产视为一项长期投资，何时买入并不那么重要。重要的是，要在自己的预算范围内购房。”

“时刻记住，未来几年利率还会上升。”