香港买房大拆解！真的那么恐怖吗？连续12年全球最难负担（组图）

地产之城香港，已连续12年蝉联全球房价最难负担城市之首。在3月份国际公共政策顾问机构Demographia的国际住房负担能力调查中，香港再一次成为最难负担的市场，房价对收入比率由上一年度的20.7升至23.2，较之2019年的20.9增加了2.4个百分点。

在这份调查报告中，Demographia是根据截至2021年第三季度的房价与收入，比较了8个国家的92个主要市场（大都会区）的住房负担比率，即以一个城市的房价中位数除以家庭全年入息中位数计算，数值愈大，负担能力则愈差。同时，这也意味着在香港一个家庭至少需不吃不喝23.2年，才能负担得起一套住房。

疫情趋稳 楼市再反弹

随着香港第五波疫情趋于缓和与“限聚令”的放宽,香港楼市出现反弹,市民置业意向也有所提升。根据香港置业统计数据,今年首季度香港楼价指数下降了3.3%，但随着疫情趋于平稳，楼价指数也有所提升，2022年迄今为止的楼价指数跌幅收窄至2.6%，第二季度楼价指数有望收复第一季度失地。

值得注意的是,虽然意向购置两房单位的香港市民仍是主流，占全部受访者的34.6%，但是比上一季度减少了8.1%。而有意购置三房单位的受访者占比却从23.3%上升至29.1%，达到有记录以来最高值｡

港新财政预算案中，按揭保险计划进一步放宽，九成按揭标准放宽至1000万港元以下；首次置业人士也能申请最高九成按揭，贷款上限从800万港元提升至1000万港元；如果申请最高八成按揭，贷款上限则从1000万港元提升至1200万港元｡

香港房价真的那么恐怖？

香港买房圈有一个怪现象，如果你还没买房，心里便会为香港楼市烙印一个“高房价”的标签，仿佛买套房比登天还难，但是，香港买房真的比内地一线城市还难吗？

受到居住习惯的影响，香港的住房面积和内地相比没有那么大，但因为结构相对紧凑，所以房子虽然呎价不低，但总价却并没有想象中那么高不可攀。

以香港最受普通老百姓追捧的“十大屋苑”为例，平均价格大约在15-20万/平米（实用面积）左右。以一套房在40平米来计算的话，房价在600万至800万港币左右，以0.83汇率折合成人民币，价格在498万到664万左右。（大家可以自行比对一下一线城市优质区域、优质楼盘的房价）

香港蓝筹屋苑太古城

这“十大屋苑”又被香港人称为“蓝筹屋苑”，名字由来主要是借了香港“蓝筹股”的概念，主要用来形容那些市值高、有信誉，业绩稳定的优质股，在楼市里也同理可得！

“十大蓝筹屋苑”遍布香港、九龙、新界三个区域，通常房源众多，交投和价格稳定，因此深受香港市民追捧。

除了蓝筹屋苑之外，我们再来看看深受港漂、新香港人热爱的新界买房区域。

香港差饷物业估价署

上一年，综合香港差饷物业估价署的数据，新界区B类房型的平均房价在每平方米13.1万港元左右，以40平方米房子为例，房子总价为524万港元，以0.83汇率折合成人民币，价格在435万左右。

香港vs内地：买房难易比拼

买房的难易程度，除了看房价，还要看买家的收入情况。

据网络上的数据显示：2018年香港房价的中位数为540万港币（按照当时汇率，折合人民币约185万），深圳房价中位数则为352万人民币。

而最近公布的香港及深圳收入中位数中，深圳为5199元，香港为18400港币（以0.83汇率来算，折合人民币15,272元。

不难看出，香港房产的中位数总价仅比深圳高38%，但与此同时，香港的收入中位数却是深圳的3倍多。

另一方面，超低的税率也无形中增强了购买力。

如果你曾经在香港工作，相信对超低的个人所得税有所体会。

以一个年薪100万港币的中高收入家庭为例，假设夫妻每人每年收入为50万港币，若家中有一个孩子，夫妻双方需要供养两边四位60岁以上且不住在一起的父母。

按照香港2019-2020财年的所得税表和减免计划，夫妻两人本年度缴纳的个人所得税仅为34,780港币。

香港vs内地：贷款优势

按照按揭保险新例，在香港购买800万港元以下的房产最高可向银行借九成的房贷；而800至900万则最高可借八至九成（最高贷款额为720万）；900至1,000万最高可借八成。换句话说，如果你要买的是一套600万港元的房子，最少只需要准备60万的首付就可以荣升业主。（备注：最新财政预算案中，按揭保险计划进一步放宽，九成按揭标准放宽至1000万港元以下，此处以800万举例）

不过要提醒大家，做按揭的过程中，相对困难的是压力测试或供款比例一环，但如果你每月的固定收入充足，便不用担心。再不然，也可以考虑通过多支出首付，从而降低通过标准的难度。

无论如何，一旦通过了压力测试或供款比例，买房这事就差不多成功一大半了。而除此之外，银行贷款也会有回赠、还可以选择高利息挂钩账户，你可以通过存钱来抵消房贷产生的利息，非常人性化。

当然最不能忽略的还是，低税率带来的低房贷利息。

在香港，P按实际利率仅2.25%，而相对应的，深圳目前按照最新的LPR房贷规则，首套房贷款利率一般在4.9%-5.15%。

贷款利率对贷款者的负担有决定性影响，以30年的400万房贷来计算，2.25%和5.15%利率各自对应的月供分别为1.53万、2.18万。换句话说，在香港和深圳买同样价格的房子，前者每个月的负担会比后者低整整6,500元。

香港买房难，似乎是每个还没买房的人口中的习惯语，但如果真的去计算、去比对、去规划，却又可以从中得到些新的启发。