多套出租物业持有者 有朝一日非和ATO打官司 能打赢还是会输？（下）丨税务

Alan的论点和ATO的论点可以简要地总结如下

1.Alan和ATO都援引了法院多年来考虑的类似因素（仲裁法庭在以前的案件中也应用了这些因素），以确定一个Alan是否被认为是在从事物业出租的商业活动。

2.Alan认为历史案中的事实与他的情况相似，相应的裁决对他的情况是有用的。但ATO则认为，Alan对历史案件的依赖是夸大其词的，此参考案例并无作用。

3.关于Alan的活动是否具有盈利目的，ATO认为，Alan没有提供关于其出租物业的商业活动的损益表或预测的损益表。因此，Alan无法证明其活动具备以盈利为前提而展开的性质。

4.关于Alan的出租物业体量和所使用的资本金额。鉴于Alan的业务只包括三块土地，总成本就两百多万澳币，数额相对较少，ATO认为，这不符合一个从事出租物业的生意人的情况。

5.关于Alan的出租物业活动的复杂性和规模。ATO认为，从Alan的私人裁决（PBR）申请中包含的方案来看，很难确定Alan的出租物业活动的经营规模。同时，ATO也不清楚该Alan在全职受雇于银行工作的同时，花了多少时间在物业管理职责上，而在他的全职工作结束后又花了多少时间？

6.ATO还认为，Alan没有确立定期、常规和系统地从事物业出租的商业活动的意图。特别是，Alan在Essendon单元的开发活动（这些活动旨在对其出租物业进行资本改进）更像是房产投资者的特征，而不是定期、常规和系统的商业活动的特征。

相反，仲裁庭据此得出的结论，认定Alan在2018年和2019年收入年度开展了出租物业的商业活动。在这些收入年度中，仲裁法庭认为有足够的事实与Alan的活动证明其已超出了被动投资者。

仲裁法庭同意Alan的观点，即他的情况和历史案件具有类似的事实特征，是一个有用的参考案例。

那么对Alan的情况是如何进行推定呢？仲裁法庭考虑了历史案件中适用的相关因素，如下综述：

(a) Alan出租物业活动的性质以及是否有盈利的目的

仲裁庭认为，事实清楚地证明，Alan的各项行为目的是使其净租金最大化。

例如，Alan有计划通过在好的地点购买可出租的房产，来获得最大的净租金，并高标准维护房产，以吸引高质量的租户。

因此，这些计划和行动已经说明符合盈利目的。

(b) Alan的业务体量和所使用的资本数额

 仲裁庭认为，根据Alan房产的当前市值达600万澳币，Alan所投入的资本是一个相当大的数额。

并且Alan承担的任务所涉及的活动水平是相当大的。例如，Alan承诺每周花大量的工作时间来提高其出租物业组合的收益。

仲裁法庭还强调，这些房产的杠杆率（债务与市价的比率）仅为37.5%，这与净租金或利润动机是一致的，也就是他没有大举负债。

(c) Alan活动的复杂性和规模

 仲裁庭认为，Alan所承担的任务是广泛的，而且在仲裁庭看来是相当耗时的。

在这方面，仲裁法庭认为，如果不是在之前，至少也是在Alan从银行辞职之后，他等于是重新被受雇，管理对象正是为其产生收入的房地产资产。

仲裁法庭还强调，与"净租金最大化"的目标相一致，Alan所承担的角色比历史案件中被动投资者通常应做得更多。

在这一点上，仲裁法庭有效地指出，与历史案件中相比，Alan在本案中对其出租物业的管理方面发挥了更积极的作用。

(d) 定期、常规和系统地从事商业活动的意图

仲裁法庭有效地驳回了ATO的论点：税务局认为，对Alan的出租物业进行资本改进（尤其是Alan对Essendon单元的开发活动）更是房产投资者的特征，而不是定期、常规和系统地从事房产出租生意人的特征。

在此过程中，仲裁法庭认为，在商业背景下，"房地产开发"的活动可以为了出租和/或销售的目的。

那么，如果你从事的是租赁业务，在有机会的情况下进行开发以增加你的租金回报，就是正常发生的商业活动。

而且事实上，Alan对Essendon单元的开发预计会使他从这些房产中的月租金收入增加约1千澳币。

仲裁庭不认同说“房地产开发”和是否存在出租房产的商业活动是相对立的观点。

 Alan胜诉了。

由此可见， 在每个案件中考虑相关因素的重要性。

虽然这个案例解读的是侧重于住宅类物业的长期出租，ATO也处理了不少业主询问提供短期度假住宿是否属于商业经营活动的私人裁定。

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