【震惊】澳洲加息再起波，租房还是买房？揭秘房产投资新策略！（组图）

昨日，澳洲央行在数月的静默后重启了加息进程，此举旨在抑制国内日益严重的通货膨胀并对房市进行调控，同时也是对国际货币政策变化的一种回应。

美国作为全球经济的领头羊，其货币政策调整对全球资本流向产生深远影响。

美国加息往往导致资本流向收益更高的美元资产，这种资本流动在某种程度上是对全球资产的重新分配。

面对这一局面，包括澳大利亚在内的众多国家不得不采取相应的货币政策以防止本币贬值和资本外流。

澳洲通过提高利率来增强本币的吸引力，维持资本的稳定，以保障国家经济安全和资产价值。

对于澳洲的房产投资者来说，这一宏观经济的变动意味着必须适时调整投资策略，尤其是在考虑投资成本的时候。

在当前的经济环境下，传统的房产市场观念正受到挑战。

对于居住在大城市的人们来说，面对高昂的房价，选择租房还是购房成了一个需要深思熟虑的问题。

本文将探讨在当前经济环境下，租房与购房的利弊，以及如何做出最符合个人财务规划的决策。

贷款买房自住是否值得？

租房自住和贷款买房自住都有其相应的开支。

租房的开支主要是房租，而购房的主要开支则是利息，此外还包括市政厅费、保险费、维护费等。

两者在初始资本投入上也有显著差异，租房仅需支付四周租金作为押金，而购房则需支付房价的5%-20%作为首付，加上印花税等购房成本。

许多房产销售中介会强调说：“自住房会升值创造资本利得且将来出售时免资本利得税，而租房自住那房子升值跟租客无关！”

然而，作为澳房俱乐部®的房产投资教练，我向会员传达了不同的观点：

自住房的升值潜力并非绝对，取决于具体的物业和购入价格；

即使自住房升值，升值收益也可能被高额的利息开支、物业管理费用和维护费用所抵消；

租房自住所节省下来的资本可以投入到其他更具收益潜力的投资和生意中，尤其是对于那些商业头脑敏锐的人来说，他们在自住房上的资本机会成本更高。

通过对不同区域和具体房源的精算比较，我们可以得出一个粗略的结论：

如果目标房源的租金回报率接近或超过当前的贷款利率，那么购房自住可能更划算。

反之，如果租金回报率远低于贷款利率，那么租房自住的开支可能远低于购房。

因此，在权衡租房与购房自住的决策时，以下数据点至关重要：

目前自住房贷款的利率是多少？

所关注房源在当地能够带来的租金回报率有多高？

假设自住房的贷款利率为6%，若您心仪的房源在当地能够提供接近或超过6%的租金回报率，那么选择贷款购房自住在经济上可能更有利。

然而，如果该房源的租金回报率降至3%以下，这表明该地区的租金水平较低，从而贷款购房自住的成本可能会显著高于租房。

我们来看以下几个位于新南威尔士州内的例子：

观察市场数据，我们可以明显看到，在房价较高的地区，租金回报率通常较低。

这意味着对于相同的房产，选择租房的人的支出通常远低于选择贷款购买的人。

以悉尼的Chatswood区域为例，租用一套独立房屋，租户仅需支付相当于房价2%的年租金，而购房者则需承担6%的贷款利率。

在当前的高利率环境下，高房价地区的租房成本效益往往更高。

这与几年前利率大约为2%时期的情况形成鲜明对比，当时租房与购房的成本差异并不显著。

另一方面，例如新南威尔士州西部的Broken Hill小镇，其租金回报率高达9.2%，在这样的区域，贷款购房自住的经济效益更加明显，尽管当前的利率相对以前有所上升，但仍低于该地区的租金回报率。

因此，在房价较低的地区，购房自住通常是更经济的选择。

在澳房俱乐部®，作为房产投资教练，我鼓励我们的会员培养全局视角，并深思一个关键问题

——我们是否可以在大城市中选择较低的租金自住，同时将节省下来的资金投资于低房价的小镇，以获得更高的租金回报和潜在的资产增值，这些收益足以补贴甚至完全覆盖我们的租金支出？

答案是肯定的。

如下图表所示，在高利率时代，如果我们将视野扩大至整个澳大利亚市场，我们通常能够制定出一个无需承受沉重还款负担的住房方案，即优先将资本投入到能够带来更高现金回报的地区，以支持我们的个人生活消费。

灵活性与便利性：大城市租房与区域投资的结合

在撰写本文的过程中，我对市场上的房源进行了一番搜寻，并对多个具体地区的租赁物业进行了分析。

在新南威尔士州的Wellington地区，我们可以考虑用有限的资本贷款购买10套房产，每周能够带来380澳元的租金收入，乘以10套房产，总计每周可以获得3800澳元的租金收益。

根据过去10年的市场数据，这些物业实现了1.2倍的资产增值。

同时，我们选择在高价位区域如Chatswood NSW租房自住，每周支付1190澳元的租金，而不是在此购房，从而放弃了在Chatswood地区可能获得的过去10年103%的资产增值。

同理，在Broken Hill NSW地区，我们可以选择贷款购买8套房产，每周可以带来3040澳元的租金收益，并且根据过去10年的数据，这些房产实现了80%的资产增值。

与此同时，我们可以选择在Bexley NSW地区租房自住，每周支付780澳元的租金，放弃在Bexley地区购房所可能获得的过去10年84%的资产增值。

通过这种策略，我们不仅能在大城市享受到住房的灵活性和便利性，同时也能通过在其他区域的投资房产获得稳定的租金收入和资产增值。

这种方法为我们提供了一个在不同市场环境下优化资本分配和增长潜力的有效途径。

投资房产的流动性与风险管理

在房产投资领域，高价位房产虽然在市场上涨时能带来显著的资产增值，但其流动性较低，一旦市场波动，其价值可能会突然上涨，但由于房产的不可分割性，投资者无法像处理股票那样进行“部分出售”以实现利润。

相比之下，拥有多套低价位房产分散在澳大利亚不同地区的投资策略，提供了更高的灵活性和流动性。

在某个区域房价暴涨时，投资者可以选择出售部分房产，快速变现并锁定收益，这种分散投资的方式能够有效降低单一大额投资的风险，同时提供了更为灵活的资金管理方式。

在利率上升的时代，无论是选择租房还是购房，最重要的是要根据自己的实际情况做出明智的决策。

在大城市中，租房可能是一种更加灵活和成本效益高的生活方式，而在二三线城市投资房产，则可能是一种更为理智的财务规划。

最终，每个人的选择都应该基于对自己财务状况、生活需求和市场趋势的深入理解和分析。

在这篇文章中，我们探讨了在当前经济环境下，租房与购房的利弊，以及如何做出最符合个人财务规划的决策。

希望这些分析能够帮助读者在房产市场中做出更明智的选择，无论是作为自住还是作为投资。

澳房俱乐部®：房产投资教育与辅导

在房产投资的世界里，了解并适应经济环境的变化，是每一位投资者都必须掌握的技能。

在利率上升的时代，我们需要重新审视自住与投资的平衡点，以确保我们的房产策略能够在任何经济环境下都保持其有效性和盈利性。

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