受利率影响，今年房价涨幅预计将放缓至4%（组图）

房地产专家表示，由于借贷成本和负担能力限制抑制了2023年的显著复苏，到2024年，全国房价涨幅可能放缓至4%或更低，不到去年涨幅的一半。

2023年，全国房价涨幅超过8%，而官方现金利率的逐步上调推高了贷款成本，而这通常是房价上涨的抑制因素。

悉尼房价跃升逾11%，而珀斯房价在全国范围内的反弹中飙升逾15%，令卖家、买家和专家都感到意外。

AFR Weekend对10位房地产市场专家和经济学家进行了调查，尽管积极因素可能会消退，但预计房价上涨和来自移民的持续强劲需求将使住房供应和可负担性成为未来12个月的一个关键政治战场。

总体而言，他们对房地产市场的增长前景持更为冷静的看法，大多数人认为房价涨幅将在1%至5%之间。

最乐观的预测是房价涨幅将高达8%，而最悲观的预测是全国房价将下跌5%。

不过，多数与会者指出，人们普遍预期的今年晚些时候降息的前景可能会重新点燃市场。

不过，在此之前，失控的房价放缓将给那些难以进入市场的首次购房者带来一些希望。

更广泛地说，它可能会支撑一波急需的新住房房价，而预计新住房数量将跌至10年来的最低水平。

Jarden首席经济学家Carlo Cacho表示，“对于住宅开发商而言，数量可以说比价格更重要，鉴于需求因负担能力问题而承压，我们认为房价强劲上涨实际上可能对新房需求产生不利影响。”

2022-23年创纪录的移民潮——导致租金飙升，为投资者提供了诱人的收益——加上待售房屋数量相对较低，共同抵消了通常与利率上升周期相关的价格拖累。

但Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示，预计去年“非常不寻常的供需动态”将在2024年恢复正常。Masters预计，澳洲房价增长率将达到4.8%。悉尼房价可能上涨3.8%，墨尔本上涨3.2%，布里斯班上涨5.9%。

“重要的是，我们认为借贷能力将再度成为制约需求的关键因素，”她在季度地产调查中对AFR Weekend表示。

“最近借贷能力和房价之间脱节的驱动因素在很大程度上可归因于疫情期间的储蓄和固定利率贷款。我们预计这种脱节已经走到了尽头，借贷能力和房价之间的历史关系将在2024年恢复。”

“当然，我们预计8月份的降息将改善借贷能力，并对房地产市场起到支撑作用。”

Barrenjoey对房价上涨预测的另一个上行风险是，如果住房供应的复苏速度比预期的要慢。

到去年12月，大城市房价增长放缓的迹象开始显现。

CoreLogic的数据显示，悉尼的颓势正在消退，上月房价仅上涨0.2%，前3个月间仅上涨0.8%。

相比之下，在截至5月31日的3个月里，悉尼房价上涨了4.5%。与此同时，墨尔本房价在12月下跌0.3%，为连续第二个月下跌。

Oxford Economics高级经济学家Maree Kilroy预计2024年房价将上涨2.7%。她表示，去年支撑房价上涨的积极因素已经开始减弱。

她表示：“拍卖清盘率已从70%降至近60%。月度价格涨幅有所放缓，一些首府城市的季度增长为负。”

“在过去的两年里，负担能力已经显著恶化，并将在2024年初达到有纪录以来的最低水平。这将在控制增长速度方面发挥关键作用，尤其是对住房而言。”

“鉴于房价的底线，澳大利亚所有主要人口中心的住房库存严重不足将持续存在。”

AFR Weekend的小组成员表示，预测2024年房地产价格的不确定性比往常更高，尽管在去年出人意料的反弹之后，这可能并不令人惊讶。

Jarden的Cacho就是其中之一，他预计全国房价将上涨5%，但各首府城市之间的结果可能大相径庭。

他表示：“缺乏成熟的住房供应(上市)是2023年房价上涨的一个关键驱动因素，2024年可能仍将如此。”

“重要的是，随着房地产市场达到新高，我们可能会看到更多的房产上市，这可能会拖累价格上涨。”

“如果供应的制约作用减弱，我们认为，逾30%的借款能力下降可能开始对市场产生影响，并可能导致价格下跌。”

Domain研究和经济学主管Nicola Powell也认为，考虑到一系列“拉扯因素”，即人口增长、供应不足、还有利率变化，房价前景尤其不确定。

尽管负担能力和借贷能力受限将限制购房者的购房能力，但Powell仍预测，独立屋房价将上涨6%至8%，公寓价格将上涨2%至3%。

她指出：“降息或其他刺激措施将刺激需求，并创造另一轮价格上涨——这一前景可能在2024年下半年实现。”

“降息的另一种选择是放松贷款偿还能力缓冲测试。它将不可避免地加快许多人进入房地产市场的速度，因为它提高了借贷能力和/或提高了持有债务的成本，增加了需求，并导致房地产市场价格迅速上涨的压力。”