市场 | 公寓供应告急，悉尼新批准量较近十年平均水平下降26.4%！（组图）

随着可负担性的恶化和新批准量的减少，悉尼的公寓在未来十年可能会超越其他首府城市的表现，尽管在过去二十年里，其资本收益落后于墨尔本公寓市场。

根据CoreLogic研究总监Tim Lawless的数据，截至2023年12月，悉尼已经记录了独立屋和公寓中位价之间最显著的差异，独立屋相对于公寓的溢价达到了创纪录的67.8%。

“在澳大利亚最大、最昂贵的城市中，住房负担能力是一项挑战，因此可以合理预期更多的需求将转向公寓领域，这应该会支撑房价。”

CoreLogic的数据显示，在过去20年里，墨尔本的公寓价格增长速度超过了悉尼和布里斯班，增长了120%。这些增长得益于2000年代强劲的人口增长和较低的库存水平。

同期，悉尼的公寓中位价增长了115%，而布里斯班增长了81%。

在过去二十年里，墨尔本的表现尤为突出，其85%的地区公寓价值翻了一番以上，而同期有超过10个地区的价格翻了三倍。

在墨尔本内东部的Blackburn South和Mont Albert、东南部的Mulgrave、Dandenong North、Noble Park、Springvale和Springvale South以及Mornington Peninsula的Somerville和Frankston South，过去20年公寓价值增长了三倍以上。

在悉尼，如此强劲的涨势并不普遍，58%的地区公寓市场价格翻了一番。在布里斯班，33%的地区房价在同一时期也翻了一番。

过去20年里，悉尼表现最好的公寓市场包括Erskineville、Woolloomooloo、Redfern和Alexandria这些城市和内南部地区，价格增长了三倍以上，而Camperdown、Millers Point、Potts Point、Petersham、Elizabeth Bay和Tamarama的价格翻了一倍以上。

在布里斯班，Bardon和New Farm等内城地区以及Logan-Beaudesert地区的Eagleby、Slacks Creek和Hillcrest的公寓价值翻了一倍以上。

展望未来，CoreLogic的Mr Lawless表示，墨尔本在下一个十年的表现将取决于市场交付的公寓供应量以及买家需求的水平。

他说：“2023年，整个维多利亚州的公寓批准数量比十年平均水平下降了约27%，这表明中高密度存量供应不足的问题正在迅速显现，这可能会支撑价格增长。”

（图片来源：AFR）

“自2021年以来，我们也看到墨尔本的独立屋溢价保持在50%以上，这为买家出于可负担性考虑选择公寓而非别墅提供了合理的激励。”

根据CoreLogic的数据，过去20年里，墨尔本公寓价值的大部分增长发生在全球金融危机前后，2007年和2009-10年公寓价值飙升了20%以上。

Mr Lawless说：“这是一个人口增长强劲但未伴随着公寓完工量显著增加的时期。”

然而，近五年来墨尔本的公寓完工量大幅增加，显著抑制了价格增长。

根据CoreLogic的数据，公寓完工量在2013年初翻倍至2万套，然后在截至2017年9月的12个月内达到了近3.4万套的高点。

在过去五年里，墨尔本的公寓价值仅增长了9.9%，而悉尼增长了16.5%，布里斯班增长了40.1%。

墨尔本的房地产经纪人Geoff White，Barry Plant Yarra’s Edge分行经理表示，过去五年公寓市场的表现不佳，加上州政府的税收政策，促使投资者抛售，进一步增加了市场供应。

“过去五年，我们看到大量的公寓供应进入市场，但却没有足够的需求来消化这些供应，所以价值增长缓慢，即使是20年后也是如此，”他说。

“更多的投资者正在抛售，所以可能会有更多的公寓供应，这可能会进一步抑制价格。”

相比之下，根据Mr Lawless的说法，随着住房可负担性恶化和新批准的公寓数量进一步减少，悉尼的公寓市场在未来十年将会成为表现最佳的市场。

“截至去年11月的12个月内，批准的公寓供应量比十年平均水平低26.4%，这表明公寓行业可能供应不足，至少在中期是这样，”他说。

CBRE的太平洋区研究负责人Sameer Chopra同意悉尼的公寓市场可能会在长期内超过墨尔本。

“过去一年中，约有36%的新移民在悉尼定居，而悉尼却没有与之相匹配的建筑工程，因此住房供应形势变得越来越紧张，”他说。

“因此，人口增长的需求和不足的存量，这将推动租金和价值增长超过墨尔本。”