悉尼房产投资亏损城区公布！月供远超租金收入，房东损失高达$6893（组图）
《悉尼晨锋报》3月14日报道称，在悉尼许多受热门城区，由于抵押贷款偿还成本超过了租金收入，房地产投资者每月将亏损数千澳元。
房东在寻找租金能偿还抵押贷款的公寓时会发现，他们的选择余地很小，因为只有一个悉尼城区的中等公寓能提供正现金流。
专家表示，投资者需要雄厚的资金才能留在市场上，许多人通过申请负扣税房产的税收减免来抵消损失，但资本增长仍是购买投资时的主要考虑因素。
CoreLogic的最新分析数据显示，Darling Point单元房的新投资者将面临最大的亏空，因为一套中等价位单元房的月供将比租金高出6893澳元。当地单元房中位价约为243.7万澳元。
现金流为负的榜单上，还有一系列其他昂贵的社区，包括Milsons Point，投资者将亏损6192澳元、Millers Point（-6109澳元）、Cremorne Point（-5854澳元）和Kirribilli（-5271澳元）。
Mascot是唯一一个租金超过月供的城区，每月高出25澳元，但考虑到市政费等其他成本，投资者最终可能还是会出现亏损。
公寓投资者面临损失最大的城区（图片来源：《悉尼晨锋报》）
当抵押贷款利息成本和与持有出租房相关的费用超过其每年产生的收入时，该房产就处于负扣税状态。房东可以将这笔费用作为工资收入的税收减免，以减少纳税。
CoreLogic的住宅研究主管Eliza Owen表示，在悉尼购买一套积极的投资房产正变得越来越困难。
“悉尼在很大程度上是一个负扣税投资策略市场，或者你采取像Airbnb这样的非传统现金流模式，或者购买的房产不在中位价水平。如果你在悉尼获得正现金流，那么就不是脱离了中位价或传统的20%首付住房贷款。”
该分析基于2月份的房价和租金中位数，并假设投资者以20%的首付和6.52%的可变抵押贷款利率购房。
如果投资者的购房存款较多或还款进度较快，则面临的亏损会较小。
Owen表示，利率上升的环境只会加剧负扣税的水平。“过去两年，利率上升侵蚀了现金流回报。尽管悉尼的租金大幅上涨，但这仍不足以使租赁物业实现正现金流。”
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，两年前，由于利率处于创纪录的低位，投资者较难进行负资产配置，但自那以来市场发生了显著变化。
投资者正在等待利率下降（可能在今年晚些时候），以缓解租金与抵押贷款之间的差距。
他说：“如果央行拖着拖拖拉拉，直到2025年才采取行动，我们可能会看到更多的投资者抛售不良资产。”
Oliver表示，鉴于联邦政府计划建造更多房屋，并可能削减移民数量，未来房地产投资风险可能变得更大，这可能会推低房价。
那些在出售投资房产时依赖高资本收益的人，可能无法获得收益。
“房地产投资热情的上升来自于较低的利率和较高的价格，现在人们可能会转而把钱存在银行。”
如果平均可变利率达到6%，负扣税优惠将在上个财年使公共财政损失60亿澳元，而现在已经超过了这一水平。
Equilibria Finance董事兼抵押贷款经纪人Anthony Landahl表示，尽管资本增长对投资策略至关重要，但随着融资和持有租赁物业的成本飙升，负扣税是客户经常讨论的话题。
“对于我们的大多数客户来说，负扣税绝对是一个考虑因素。由于利率环境上升，在过去12至18个月，现金流一直是一个更值得关注的问题。房产的持有和融资成本已经超过了租金。”
Loan Market Ryde的James Keillor表示，以目前的中位价，越来越难买到一套积极的投资房产。他强调，选择购买投资物业时，负扣税应该始终是次要考虑因素。
（Jo）
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