房价持续上涨，买家进入市场信心更强（组图）

自二月份首次降息以来，房价大幅上涨，抵消了购房者因抵押贷款还款额降低和借贷能力增强而预期获得的部分收益。

Cotality的数据显示，自2月份降息以及随后的5月和8月降息以来，全国房价上涨了4.4%，首府城市房价上涨了4.5%，而借贷能力预计提高了7%。

“这意味着负担能力限制很高，但我认为，收入增长和利率下调对购买力的提升幅度超过了迄今为止市场价格上涨的实际幅度，”Cotality Australia研究主管Eliza Owen表示，“因此，买家需求强劲增长。”

然而，研究发现，自从澳大利亚储备银行现金利率从4.35%降至3.6%以来，不同城市的房地产价值以不同的速度飙升。

自二月份以来，价格涨幅分别为达尔文的12%、珀斯的6.7%、布里斯班的6.6%、悉尼的4.2%、堪培拉的3.1%和墨尔本的2.9%。

Owen表示：“随着利率下降、借贷能力增强以及消费者信心提升，房价普遍上涨，这增强了购房者的信心。”

此外，劳动力市场紧张，通胀率正在下降，这导致人们口袋里的钱更多，从而提高了借贷能力，增加了需求，最终导致房价上涨。与此同时，房屋挂牌量也创历史新低。

除墨尔本、霍巴特和澳大利亚首都领地外，所有首府城市均创下了新纪录。

独立经济学家Saul Eslake表示，自10月1日起，澳大利亚政府实施新的延长5%存款计划等优惠政策也将进一步刺激降息带来的需求和价格，尤其是在物业供应受限的情况下。

他说：“降息、购房补贴计划和优惠政策意味着借款人可以申请更大额度的抵押贷款，因为他们有能力支付更多。”“在住房供应有限的市场中，这几乎总是意味着房价上涨，人们需要支付更高的房贷。”

“在新冠疫情封锁期间，我们看到了明显的这种情况，当时利率下调，房价上涨了15%。澳大利亚央行表示，投资者似乎比自住买家对利率变动更为敏感，而且统计数据也显示，投资者数量也增长得更快。”

Zippy Financial的主管、抵押贷款经纪人Louisa Sanghera表示，降息以及由此产生的宣传兴奋直接影响了潜在买家的心态。

“那时人们渴望进入市场，而且非常热衷，”她说。“他们出价最高，政府的激励措施进一步推动他们进入市场，尤其是如果他们能得到父母和祖父母的经济帮助的话。”

“但是，虽然需求增加，但供应却不足，所以价格总是会上涨。不同城市之间的价格涨幅差异反映了它们在价格增长周期中所处的不同阶段。”

Cotality的Eliza Owen表示，达尔文房价自二月份以来飙升12%，这无疑表明当地市场终于迎来了转机。达尔文是房价最实惠的首府城市，中位数房价为558,600澳元。尽管基数较低，但达尔文的投资者活动已翻倍，看起来是一个颇具吸引力的购房选择。

Owen表示：“悉尼的房价中位数上涨了4.2%，达到略高于124万的水平，这是一个强劲的市场，但受到负担能力限制和人口结构较弱（人们纷纷前往其他州）的影响。”

但墨尔本的房价自2月份以来仅上涨了2.9%，中位数达到80.59万澳元，相对于降息，墨尔本的房价总体上受到了需求疲软的困扰。直到最近，维多利亚州的跨州移民数量也大幅增加，这可能会对经济增长造成拖累。

Owen表示，布里斯班和珀斯的房价上涨了80%以上，这意味着这些城市的房主拥有更多的资产来扩大或缩小住房规模，或者进行投资，而额外的需求则推高了房价。

根据Cotality的数据，布里斯班的房价中位数目前为969,800，珀斯的房价中位数接近856,000。

Eliza认为投资者正在帮助推高价格。

他说：“各个首府城市房价走势不同的原因之一可能是投资者对回报的看法不同。”

维多利亚州政府的土地税及其变化对墨尔本的投资者起到了阻碍作用，但反过来，这很可能有助于提高住房负担能力。与此同时，昆士兰州的人口增长速度最快，其潜在需求也最强。