负扣税改革重塑澳洲房市！房价或半年内开始下跌，投资者借贷能力恐暴降40%（组图）

从五室三卫的豪宅到两居室铁皮屋顶的简陋小屋——随着负扣税政策调整大幅压缩预算空间，澳洲房产投资者正面临残酷的现实考验。

自联邦预算案宣布调整负扣税优惠后，贷款经纪人和投资者仍在积极消化新政影响。

房东对租金激增做出了大胆预测

周一，澳洲第五大贷款机构 Macquarie Group 率先宣布，自预算案公布之日起，在贷款偿还能力评估中将不再计入负扣税因素。

第三大贷款机构西太银行（Westpac）也于周二通知经纪人，类似变革即将到来。澳大利亚联邦银行（CommBank）、国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）和 ING 仍在研究细节，尚未发布任何公告。

经纪人估计，这些变化将导致借贷能力下降约 10% 至 20%，不过目前还没有银行公开更新后的偿还能力计算器。

经纪人 Nathan Gillard 对负扣税变革进行的分析。图片：由原文提供

来自 Pathway Mortgage & Finance 的阿德莱德贷款经纪人 Nathan Gillard 自行算了一笔账。他针对 32 种场景进行了借贷能力影响建模，涵盖了不同贷款规模的个人和夫妇借款人。

根据他的计算，如果银行剔除所有加回项（add-backs）——也就是说，贷方的做法比预算案宣布的变革更进一步——借贷能力可能下跌高达 40%。

“如果贷方剔除所有加回项，跌幅可达 40%，但这并不是目前实际执行的情况，”他告诉 澳洲新闻集团。

如果贷方采取“正确”做法，即将可抵扣利息限制在租金收入范围内，并对超出部分进行隔离结转到以后年度，那么平均影响约为 10%。

“预算案后的正确处理方式将使所有场景下的借贷能力平均下降 10.4%（106,281 澳元），”Nathan Gillard 写道。

他指出，百分比影响相当一致——无论贷款额度或家庭类型如何，正确处理方式下的降幅都在 -14.1% 至 -7.2% 之间。而一刀切移除则会导致借贷能力平均下降 29.8%（302,969 澳元），约为正确处理方式的三倍。

“正确”的处理方式导致借贷能力平均下降 10%。图片：由原文提供

Nathan Gillard 指出，这两种处理方式之间的差距平均每位借款人达 196,688 澳元，这代表了“纯粹由贷方政策选择、而非尚未通过的立法本身”所造成的借贷能力损失。

“对于任何购买投资性房产的人来说，选择哪家贷方已成为一项重大的财务决定，”他写道。

根据现行规则，投资房的亏损可用于抵销工资薪金等其他可纳税收入。

工党认为，负扣税鼓励了杠杆性房产投资，导致投资者获得的税务优势超过自住业主。

从明年 7 月 1 日起，负扣税将仅限于新建筑，这意味着任何想买现房的投资者都将面临巨大的财务打击。

在 2026 年 5 月 12 日预算日之后购买的现房，虽然仍有资格享受负扣税，但优惠只能持续到 2027 年 7 月 1 日。

慷慨的豁免条款意味着，已在使用负扣税的现有投资者可以保留其税务优惠。

联邦政府表示，根据新规，归因于投资房产的损失只能抵扣来自住宅房产的其他收入，包括资本利得。

Spring Farm 一处价格在 130 万澳元左右的五居室房屋。图片：Realestate.com.au

当投资者的损失超过收入时，可将多余部分结转，以抵销未来的住宅房产收入。政府表示，允许亏损结转是为了确保投资者未来仍能就维修等成本申请抵扣。

Nathan Gillard 创建的一款偿还能力计算器，模拟了贷方在两种可能处理方式下借贷能力的变化。

以一名年薪为全职平均工资 106,657 澳元的单身投资者为例，假设其没有现有抵押贷款，计划购买悉尼中价位房产（价值 124.7 万澳元），首付 20% 即 249,400 澳元。

在现行负扣税规则下，假设年租金毛收入为 39,520 澳元，该投资者的最高借贷能力被评估为 86.1 万澳元。

如果贷方采用建议的负扣税变革并给予“正确”处理（允许利息抵扣租金收入），其被评估的借贷能力将下降 8.1 万澳元（9.4%），降至 78 万澳元。

而在“一刀切移除”场景下（利息完全不可抵扣），借贷能力将下降 23.2 万澳元（26.9%），降至 62.9 万澳元。

Campbelltown 一处较为简朴的两居室，价格在 70 万至 80 万澳元之间。图片：Realestate.com.au

Aussie Home Loans 的悉尼经纪人 Scott Adams 周三表示，现在“无疑是一个观望期”，随着贷方研究新政，大多数客户都采取了“静观其变”的态度。他估计，广义上取消负扣税将使借贷能力降低 10% 至 20%。

“我今天早上为一个客户算了下数据，他们有现有的投资贷款，并打算再买一套房，”他告诉 澳洲新闻集团。

“在更保守的情况下，他们的总借贷能力下降了约 10% 至 15%，从约 130 万澳元降至 110 万到 112.5 万澳元之间。”

Nathan Gillard 预测，这些变化将创造出一个“双重市场”。

“很多人看到了机会，他们看到市场走软并准备入场——我已经有很多客户正在这么做，”他说。“既有投资者，也有想换大房的自住业主。而另一边，你会看到很多紧张的投资者在场边观望。”

越来越多的经济学家现在预测房价将大幅下跌。

在 Granville，一处四居室的挂牌价略低于 100 万澳元。图片：Realestate.com.au

最激进的预测来自汇丰银行（HSBC）首席经济学家 Paul Bloxham，他预测 2026 年房价将持平，随后明年全国房价将下跌 3% 至 6%。

“我们认为今年下半年房价将直接下跌，”Paul Bloxham 告诉 澳洲新闻集团。

他表示，今年上半年市场上涨势头相当强劲，但下半年将失去动能，导致全年房价持平，而这种下跌趋势将一直延续到明年。

Paul Bloxham 表示，联邦预算案中的改革取消了负扣税以及现房 50% 的资本利得税（CGT）折扣，这将导致投资者“撤离，从而令住房市场降温”。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士也认为，房价可能会在未来6个月内开始下跌。

“全国房价涨幅已放缓至每月 0.3% 左右，我怀疑之后可能会进一步放缓，甚至转为负增长。因为由于税收变化，投资者的税后回报率已经下降，这将使投资者望而却步。”

“再加上加息以及与中东局势相关的经济不确定性，这些都指向房价下跌。”

悉尼出售的价格在 90 万澳元左右的房屋。图片：Realestate.com.au

Jarden 分析师 Matt Wilson 周一向 Capital Brief 表示，税收政策的变化可能导致新贷款下降 25%。Refinance.com.au 的经纪人 Aidan Hartley 则预测投资贷款将下降 30% 至 40%。

“银行就像多米诺骨牌。如果一家动了，其他的很可能都会跟进，这可能对投资者申请产生巨大影响，”他告诉 Capital Brief。

不过，Nathan Gillard 并不认为税收改革会引发房价的大幅下跌。

“我认为市场肯定会走软，但我认为不会看到某些人吹嘘的 20% 到 30% 的房价回调，仅仅是因为借贷能力降低了，”他说。

“那种预测是假设每个人都在以最高借贷能力买房。虽然有些投资者是这样，但我们的很多客户都相当宽裕，根本没有接近上限。不幸的是，受伤害最大的将是那些采取‘以租养租（rentvesting）’方案的年轻市场，而这群人恰恰是政策本该帮助他们通过解决‘代际公平’问题来获得领先优势的人。”

Deyon 贷款经纪人 Martin Eftimoski 则表示，他“非常确信财政部没有正确模拟负扣税对投资者借贷能力的影响”。

“虽然政府试图通过允许一年的负扣税期来避免现房的抛售潮……但在市场的另一端，投资者购买需求受到的干扰是瞬间发生的，”他说。

“从负责任贷款的角度看，贷方永远不会理会那一年的缓解期。投资者的借贷能力已经出现实质性下降，这对市场的影响将立竿见影。由于投资者通常是边际购买者，短期内对价格的影响将非常重大。”