预算案引爆楼市巨震！澳购房者借贷能力恐暴降20%，各大行股价早盘重挫（组图）

联邦预算案出炉后，银行股应声大跌。多位顶级分析师警告，房产税制改革将削弱住房投资吸引力，进一步拖累信贷增长。

部分专家预测，投资者为保住既有税收优惠，可能选择长期持有房产，导致市场挂牌量减少；而损失的税收利益，最终或将转嫁到租客头上。

由于房产税变动给住房和抵押贷款市场带来压力，四大银行预计将成为预算案的输家。图片来源：Sitthixay Ditthavong

澳洲联邦银行（CBA）开盘半小时内股价暴跌8%，此前该行在季度更新中上调了拨备金，首席执行官 Matt Comyn 在报告中表示了对市场前景的担忧。

其他大型银行股早盘也普遍下挫约2%。UBS分析师 John Storey 表示，作为澳洲最大的两家抵押贷款机构，CBA和西太银行（Westpac）将首当其冲，成为本次预算案的最大输家之一。

Morgan Stanley分析师 Richard Wiles 表示，负扣税和资本利得税减免的调整“将对银行股价构成压力”，并将打击住房市场情绪和抵押贷款市场。

他说：“这些改革将对房市情绪及房贷市场造成负面影响。”

“在我们看来，有利的税务待遇是澳洲住房出现长达30年‘超级周期’的原因之一。然而，房地产相关税收优惠的变化可能对投资房产的长期需求产生深远影响。”

Wiles 预计，明年投资贷款增速将从10%放缓至7%。

“在其他条件不变的情况下，杠杆减少叠加房价涨幅放缓，意味着抵押贷款增速将进一步走平，给银行收益带来阻力。”

Macquarie的分析师指出，这些税改将使房产投资者的持有成本增加一倍以上，借贷能力下降10%至20%。

分析师 Victor German 和 Carlos Cacho 表示：“这可能导致房价和信贷增长双双放缓，进而波及银行收益和股价。”

如果再叠加四次加息的影响，投资者的借贷能力将比去年12月下降20%至30%。

房价跌幅或超预期

财政部预估，税改将使房价“未来几年的涨幅比原先预期少2%”，但部分市场分析师认为，实际跌幅可能更大。

Goldman Sachs的 Andrew Boak 表示：“我们预计税改将给本已疲软的住房市场雪上加霜。目前我们预计未来12个月房价涨幅将下调5%。”

Milford高级投资分析师 Minh Pham 指出，由于投资性贷款在整个行业新贷款中占约40%，预算改革将削弱信贷需求。

她表示：“在自住贷款持续从大型银行流失之际，投资贷款一直是难得的增长亮点。如今这一引擎也将熄火，信贷增长难免承压。”

Pham 预计，首次置业者仍能为大型银行带来部分贷款增量，但整体信贷增速将从6%至7%放缓至3%至4%左右。

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Citi分析师 Tom Strong 表示，从历次住房市场政策干预的历史经验看，信贷通常会出现收缩。

他分析称：“根据预算案中提出的税务监管调整，我们可能会看到自住购房活动逐步增多，其规模仍取决于整体市场情绪及利率负担能力。”

他指出，由于投资者希望通过持有不卖来保留既有税收优惠，挂牌量和换手率势必下降。

Strong 表示：“在现有130万套享有负扣税优惠的‘祖父条款’投资房产中，投资者可能倾向于延长持有期，因为一旦出售，税务优惠将失效。”

他还提到，损失的税收优惠可能由投资者转嫁给租客，并以新西兰为例：Luxon政府在发现取消税收激励后成本被转嫁到租客身上后，已重新引入针对新旧住宅的利息抵扣政策。

回顾此前，投资贷款在2025年11月之前正处于四年来最火热阶段，这一态势促使澳洲审慎监管局出手干预。

而Anthony Albanese政府宣布允许民众以5%首付购房且无需支付贷款机构房贷保险后，房产市场情绪一度出现波动。

Westpac上周公布半年业绩时，首席执行官 Anthony Miller 坦言，取消税收激励后投资贷款放缓是“自然的结果”，但他也表示，若新房获得豁免，将使其成为比现有住房更具吸引力的投资选择。

自3月中旬以来，大型银行股在ASX表现不佳，市场对中东战争影响的担忧不断升温。

尽管如此，银行股依然估值偏高，未来12个月预测市盈率约为19倍。

Wiles表示，投资者可能考虑银行股是否应以更低的市盈率交易，以反映长期增长率的下调。

Domain研究主管 Nicola Powell 表示，工党取消50%资本利得税减免、限制负扣税的举措，将明显抑制投资意愿。

她分析称：“归根结底，这会降低房产作为投资资产的吸引力。对于仍想留在房市的人，则会引导投资者转向收益率更高、价格更可承受的市场。”

“如果投资者选择购买新房，必须能够承受没有现金流的状况，因为这些往往是期房。”

“许多澳洲人都是‘租投族’，而资本利得税的调整可能会影响他们的投资路径。”