避坑指南！$4万就能拿下澳洲一大块地，买了根本建不了房（组图）

在澳洲当前房价持续上涨、即便今年已三次降息但利率仍居高不下的市场环境下，那些标价低至4万澳元的房产，像万圣节夜晚的糖果一样吸引着买家。

（图片来源：RealEstate）

这些“低价地块”似乎充满开发潜力，能让人在自然环境中拥有一块私人土地。

但现实远比想象中复杂。

澳洲遍布着“纸面细分地块”（paper subdivisions）——即大片土地被分割成小块出售，但要在这些地块上建房几乎不可能。

尽管这些土地早在多年前就已“在纸面上完成分割”，如今仍可买卖，但水电、污水、道路等基础配套设施却从未落地。

这意味着土地所有者或买家基本无法在上面建房并长期居住，因为这些土地通常被划为“非城市用地”，地方政府也无计划推进未来开发。

这类区域有时被称为“幽灵开发区”（ghost developments）或“僵尸区”（zombie subdivisions），甚至被描述为“房地产市场的活死人”——陷入停滞状态，却仍抱有“复活”的希望。

（图片来源：RealEstate）

由于土地价格往往会随时间上涨，许多业主持有这些地块数十年，寄望于未来某天若能启动开发，土地价值会随之提升。

墨尔本大学城市规划教授David Nichols对这一现象进行了深入研究，他表示，大多数“僵尸区”的形成源于一个多世纪前的土地细分。

“人们把这些地块当作低成本投资持有，希望自己或后代未来能从中获利，”他说，“与此同时，这些土地的规划用途被调整，不再适合作为住宅用地。”

那么，澳洲的“僵尸区”分布在何处？它们有朝一日能“复活”吗？

新州North Arm Cove：百年前规划的“港口城市”未落地

著名建筑师Walter Burley Griffin最广为人知的成就是设计了堪培拉，但他也在澳洲设计了其他地区，包括Griffith、Leeton、Castlecrag，以及1918年设计的中北海岸区North Arm Cove。

当时，Griffin受委托设计“Port Stephens City”，规划将其打造为大型海港，配备铁路枢纽、州与联邦政府办公楼、零售区和大片公园。

土地被分割成小块出售，但这座“城市”从未建成。

如今，该区域的大部分地块被划为“非城市用地”，售价可低于3万澳元。不过MidCoast Council表示，除非这些地块本身已具备“建房资格”，否则无法在上面建造房屋。

在满足特定条件的情况下，这些地块可用于露营或停放房车。

房产中介Lisa Dale表示，即便没有建房资格，也挡不住买家抢购North Arm Cove的丛林地块。

“它们作为经济实惠的度假地，受欢迎程度越来越高，”她说，“对于那些可能无法实现‘拥有自住房’梦想的人来说，这些地块成为他们的替代选择。”

不过，这个区并非完全“僵尸化”。最新人口普查数据显示，这里有340处住宅，居住着552名居民，且大部分住宅位于临水区域。

North Arm Cove的独立屋中位价为88.75万澳元，临水房产售价通常超过100万澳元。

据MidCoast Council介绍，附近的Pindimar、Bundabah、Carrington和Copeland等区也存在“非城市用地”地块。

维州Sunshine North-Solomon Heights：距墨尔本CBD仅10公里，却百年未开发

一块能看到城市景观、距离墨尔本CBD仅10公里的地块，售价不到30万澳元——这听起来像是笔绝佳交易。

但从历史情况来看，Sunshine North区Solomon Heights地块的买家和业主，可能要等上一辈子才能在上面建房。

这片区域在20世纪20年代被分割为住宅地块，40年代被重新划为工业用地，此后百年一直处于闲置状态。

（图片来源：RealEstate）

尽管在线地图上可能标注了规划道路，但该区域本质上仍是一片没有基础配套的大牧场。

Brimbank市议会官网指出，该区域存在一系列问题，包括有极度濒危的动植物物种分布。

曾有呼声要求为该区域铺设供水管道以推动开发，但至今未能实现。

维州Altona-Burns Road Estate：工业开发与生态保护双重制约

墨尔本西部Altona区的大片土地如今陷入长期搁置状态——一方面是该区域的工业化进程，另一方面是对生态意义重大的植被保护需求。

这片区域在20世纪20年代被分割为550块住宅和商业用地，但40年代末石化工业入驻（此时尚未开始建设任何房屋或道路），土地被重新划为工业用地。

然而，这些小型住宅地块的面积过小，无法满足仓储、物流等工业用途需求，地块合并工作进展也十分缓慢。

尽管如此，这些地块仍频繁交易——上周一块642平方米的地块以6.7万澳元售出，今年8月一块576平方米的地块以5.5万澳元成交。

维州Hastings-Cemetery Estate：毗邻工业设施，被划为“限制居住区域”

许多“僵尸区”的历史可追溯到20世纪初，而Mornington半岛Hastings区“Cemetery Estate”的起源则稍晚一些，名字听起来也有些诡异。

（图片来源：RealEstate）

这片区域在20世纪60年代最初被分割为230块地块出售，但1970年隔壁建起大型工业设施后，一切都变了。

如今，该区域夹在原油储存设施和天然气厂之间，被划为“限制居住区域”——由于工业设施若发生重大安全事故会对居民造成风险，因此不允许新增居住人口。

Mornington郡议会和附近的工业用地持有者已收购了大部分受影响的地块，但仍有约6处住宅有人居住。

新州Helensburgh：1890年“纸面分割”的地块，至今无法建房

Helensburgh位于悉尼和Wollongong之间，该区域的大部分房产是常规住宅，但仍有500多块未开发地块，附近的Otford和Stanwell Tops也存在类似情况——这些地块均源于1890年的“纸面分割”。

这些地块没有“建房资格”，且大部分被划为“生态管理用地”，开发受到限制，目的是保护自然灌丛，并维护附近皇家国家公园和Hacking河的水质。

（图片来源：RealEstate）

不过，自20世纪70年代以来，这些地块一直在交易，今年至少有5块地块易手，大部分售价低于10万澳元。

尽管多次尝试推动土地重新规划，但目前仍无计划允许在这些地块上开发住宅。

“僵尸区”有机会“复活”吗？

当前澳洲正面临住房危机——新建房屋数量无法满足人口增长需求，此时廉价闲置土地似乎成为解决这一问题的重要契机。

但Nichols表示，“僵尸区”不允许进一步开发，通常有合理原因，典型原因包括毗邻重工业设施或位于受保护自然区域内。

“我认为，‘僵尸区’范畴内的地块不适合建造住宅，除非对‘住宅可建设区域’的标准或预期进行重大调整。”

Nichols指出，尽管业主仍在猜测土地可能因开发而增值，或寄望于长期地价上涨，但“僵尸区”“复活”的可能性依然渺茫。

“有些人会想‘花点钱冒个险值得，谁知道呢，或许某天情况会变’——但我认为这种可能性极低。”

（Gina)