悉尼独栋房价跌出高位，专家警告只是开始！市场关注买家负担能力问题（组图）

在负担能力承压与消费者信心下滑的双重打击下，悉尼房屋中位价已从历史高点回落。

周四发布的Domain最新《房价报告》显示，3月份悉尼房屋中位价为1,791,643澳元，本季度下跌0.04%，即772澳元。

与此同时，另有数据表明，新增住房供应正远远落后于联邦政府设定的目标。

Domain研究与经济主管Nicola Powell博士表示，市场已进入“新阶段”，销售疲软的态势恐将延续。她直言，今年第一季度所见的疲软仅仅是开端，随着时间推移，这种势头还将继续蔓延。

Powell指出，2月和3月两次出乎意料的加息压缩了买家的贷款能力，而美伊战争的爆发也让不少潜在买家止步观望。她表示，加息叠加中东战事升级对供应链和油价的冲击，已实实在在地动摇了消费者信心，如今整个悉尼的买家都变得更加谨慎。

值得注意的是，尽管房屋中位价在3月当季微跌，但全年仍上涨6.6%，对许多买家而言，典型房屋依然“遥不可及”。

Powell还表示，负担能力问题正将一部分购房者挤出独栋房屋（house）市场，这一点从今年以来公寓市场的相对强势中可见一斑。

数据显示，悉尼公寓中位价本季度上涨0.6%，达到848,227澳元的历史新高；截至3月的一年内涨幅为3.5%。

“负担能力仍是悉尼的核心议题。价格更亲民的物业类型表现更佳，即便是独栋房屋市场，也是入门级的表现更为出色。”Powell说。

具体来看，价格相对较低的outer south-west地区本季度上涨4.5%，房屋中位价达115万澳元；而高端的eastern suburbs也上涨了7.4%，至408万澳元。

AMP首席经济学家Shane Oliver博士表示，相对于收入而言悉尼房价偏高，这使得市场对利率波动格外敏感。他指出，虽然加息未必直接引发价格下跌，但回顾历史，加息往往与市场疲软相伴而生。

Oliver表示，周三公布的通胀数据显示年通胀率高达4.6%，远超央行目标区间，澳洲联邦储备银行（RBA）下周再度加息的“可能性很大”。

不过他并不认为悉尼市场会陷入大幅衰退：“悉尼房产依然短缺，加上今年10月澳洲政府面向首次置业者扩大的5%首付计划正式实施，这些因素将继续支撑价格。”

国家住房供应与负担能力委员会（National Housing Supply and Affordability Council）发布的《2026年住房系统状况》报告则显示，澳洲在兑现联邦政府“2029年6月前交付120万套新房”目标上已然落后，这一目标可能要推迟到2030年第三季度才能实现。

报告预计，五年住房协议（Housing Accord）期间新增住房供应总量为98万套，较一年前的预测多出4.2万套，但中东冲突为前景蒙上阴影。

33岁的Monique Campanella于2024年6月在Cronulla购入人生首套房产——一套一居室公寓，自那以后她便一直忐忑地盯着利率动向。

Campanella在Cronulla购买了她的第一套公寓。Janie Barrett

“买下这套公寓已经把我的预算逼到了极限——放到现在我肯定买不起了。”她坦言。

2025年利率开始下行时，Campanella仍坚持按较高利率还款，以防利率反弹时措手不及。她说，这个决定“可能救了我”。

从事公关工作的Campanella每天往返于eastern suburbs，单程通勤长达80分钟，但她直言自己当初能入市已属“幸运”。

“我当时还住在家里，攒下了一大笔钱，父母又给了我一笔早期继承遗产作为资助。如果没有这些条件，我现在还在租房。”

Campanella觉得能在那时买房很幸运。Janie Barrett

新州房地产协会（Real Estate Institute of NSW）会长Thomas McGlynn表示，房价下跌对仍在苦苦挣扎入市的悉尼人来说几乎没有慰藉可言。

“当其他首府城市毫无增长时，悉尼却经历了非凡的上涨，这意味着悉尼面对负担能力难题的时间更久，至今依然如此。”

McGlynn提到，自2月初以来，悉尼的拍卖清盘率持续走低，折射出买家信心不足，而这一点如今已反映在价格数据上。他指出，今年某些周末的拍卖清盘率甚至跌至疫情以来的最低水平。

但他并不认为跌势会长期延续：“我觉得人们只是暂时搁置了置业计划，潜在需求依然存在。”