澳专家警告：5%首付计划或正推高通胀，让买房更难！（组图）

经济学家警告，Albanese政府一项旨在帮助首套房买家的计划，可能正悄悄推高全民生活成本。政府试图“修复”房市的努力，或许反而在加剧它本想解决的负担能力危机。

多位房产市场分析师指出，慷慨的首套房买家支持政策在一定程度上助推了高通胀，而高通胀又迫使澳联储加息，让住房变得更加昂贵。

有知名经济学家甚至直言，取消这些政府激励措施，或许有助于为近期通胀降温。

统计局本周公布的数据显示，在截至3月的一年时间里，通胀率从2月的3.7%飙升至4.6%，其中住房成本涨幅高达6.5%。

这一读数远高于澳联储2-3%的目标区间，房贷行业警告称，未来加息在所难免。

扩大担保计划是艾博年去年竞选连任的关键承诺。图片：NewsWire / Martin Ollman

一些业内人士甚至警告，澳联储在下周即将召开的货币政策会议上，有充分理由一次性加息0.5%。

通胀居高不下已持续一段时间，住房始终是关键推手。

在3月消费者价格指数中，住房成本位列通胀驱动因素第3，仅次于交通和服装。

而在伊朗战争及随之而来的全球石油危机之前，住房一直是通胀的最大推手。

多位经济学家向《每日电讯报》表示，联邦政府的5%首付计划是住房高通胀的幕后推手之一——尽管是以间接方式，即在建筑业低迷时期对建筑成本施加压力。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo指出，该政策允许符合条件的买家仅支付5%首付、且无需缴纳昂贵的放贷机构抵押保险，这本身就具有通胀效应。

外界普遍预计澳联储行长 Michele Bullock 将在下周宣布再次加息。

“5%首付计划无疑推高了市场中低端、更实惠房产的价格，让它们变得更贵，且以超出自然节奏的速度上涨。”

Mardiasmo表示，该计划与通胀之间的关系错综复杂、难以量化，但有迹象显示它已影响整体支出水平。

她形容这项政策本身就是一个“进退两难的困境”——从设计初衷看，增加首套房买家数量的目标确实达成了。

但从后续影响看，结果恰恰相反，市场被吹大、价格被推高，而这些最终都反映在整体通胀率上，成为澳联储制定现金利率的关键依据。

Mardiasmo援引贷款数据指出，自政府去年10月扩大该计划以来，首套房买家的贷款量激增10%，债务水平也同步上升。

2025年10月扩大该计划前后的债务水平。

2024年第四季度（计划扩大前），首套房买家的平均贷款额为543,000澳元。而到2025年12月（10月改革实施后不久），这一数字已攀升至607,000澳元。

Mardiasmo说：“这种大幅飙升对市场来说并不寻常，标志着竞争加剧和需求暴增，必然会推高价格。”

她坦言，取消该计划确有可能在一定程度上缓解通胀，但在政治层面上几乎不可能实现。

“还有一种观点认为，通过此类计划进行的过度政府财政干预可能会产生适得其反的结果，而眼下的局面正是最好的例证。”

低首付购房的首套房买家数量激增。

Finder.com.au房贷专家Richard Whitten同样认为该计划存在缺陷。

他指出，与大多数政府住房负担能力倡议一样，该计划属于需求侧补贴，通过免除放贷机构抵押保险费用来增强买家购买力，这意味着部分买家可以多借一些钱，自然具有通胀效应。

“该计划本质上只是让今天的低首付买家买房时便宜了那么一点，但对长期改善住房负担能力毫无帮助。”

PRD首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 表示，对首套房买家的刺激具有通胀效应。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则指出，担保计划可能正对建筑成本施压，而建筑成本恰是CPI直接衡量的项目之一。

她解释，住房是CPI的主要驱动力，但房价本身并不纳入统计——统计局（ABS）是通过房租和新建房屋成本来捕捉住房成本的。

而目前这两项都承受着巨大压力：较高利率抑制了投资者活动，收紧了租赁供应、推高了租金，建筑成本也居高不下。

“像5%首付这样的政策只会雪上加霜。”

“当供应无法迅速跟上时，任何刺激需求的措施——无论是低首付计划还是其他激励手段——最终都会反映在更高的房价或租金上。”

“这会传导至CPI，强化加息的理由；而加息又会通过进一步挤压供应（尤其是租赁市场）反过来冲击房地产市场。”

燃料成本上涨是3月CPI中最大的通胀驱动因素之一。图片：Morgan Hancock/Getty Images

不过，Canstar洞察总监Sally Tindall持不同看法。

她认为加息正在放缓房价增速，首套房担保计划产生的任何影响都是间接的。

“统计局在住房类别中采集的一篮子价格包括公用事业成本、租金、市政费、新住宅成本以及维修维护费。购买二手房和抵押贷款并不纳入这一组别。”