悉尼流拍过半创疫情来新低！财长力推税务重拳吓退投资者，房市全面降温（组图）

澳洲曾经红火的房产市场正在迅速降温。作为全澳最贵的房产战场，悉尼已显现出全面下滑迹象，拍卖结果跌至疫情封锁以来从未见过的低点。

市场降温速度之快令人侧目。上周末参与拍卖的房屋中，成功售出的比例不足一半，创下自2020年4月市场冻结以来的最低清盘率。

这场突如其来的低迷，源于持续加息和全面税改的双重冲击。潜在买家信心枯竭，原本打算入市的人纷纷因恐惧而退缩。

墨尔本同样承压。上周末仅906套房屋参加拍卖，单周跌幅高达14.9%。

CoreLogic的 Tim Lawless 警告称，随着澳洲房产热潮裂痕不断扩大，全澳各地行情正日益失衡。

他指出，珀斯、布里斯班这类中型首府城市仍保持韧性，但悉尼、墨尔本等大型市场已明显进入下行周期。全国市场面临的核心挑战是创纪录的低负担能力、高利率和难以缓解的生活成本压力，多重负面因素相互交织、持续恶化。

加上房贷利率居高不下、交通成本骤升，消费者信心大幅滑落，进一步抑制了住房需求。

上周末悉尼参与拍卖的房屋中，成功售出的比例不足一半，这是自2020年4月市场实际冻结以来的最低清盘率

My Vervè的买家代理 Lisa Evans 表示，布里斯班在繁荣时期的狂热在近几周几乎消失殆尽

虽然珀斯、布里斯班和阿德莱德房价仍在上涨，但东海岸几大市场正在迅速下滑。短短三个月内，悉尼和墨尔本分别下跌0.9%和1.5%，悉尼高端市场跌幅更高达3.3%。

就连一度炙手可热的珀斯也开始动摇。

The Agency的 Corey Adamson 警告，市场冷却得很快，挂牌量已超过去年同期，逼近5,000套，而买家需求却几近枯竭。

他举例称，Scarborough的一处房产仅吸引了三份报价，而一年前类似房源能拿到约20份。这种转变之明显，令人印象深刻。

Adamson 还透露，随着更多房主考虑出售，估价请求已“直冲云霄”。

谈到预算案是否生效时，他认为家庭自住房可能从中受益最大。

“如果人们觉得，既然在这里拿不到税务优惠，我不妨把更多钱投入自住房，因为这将成为我们的免税资产，等以后卖掉时，我们也不必为此缴纳资本利得税。”

珀斯的挂牌量正飙升至近5,000套，超过了去年的水平，而买家需求却在枯竭

Adamson 表示，投资者正从中价位住宅撤退，转而追求回报更高的机会。他直言，90万至130万元区间将是最难成交的板块——首次置业者觉得太贵，而投资者也得不到有意义的税务优惠，无法进行负扣税（negative gear）。

买家代理 Lisa Evans 表示，布里斯班繁荣时期的狂热几乎已经消散，曾驱动市场的“错失恐惧症”（FOMO）正在退潮。

她提到，优质区域 Ashgrove 一栋豪宅上周末拍卖时仅吸引两名注册竞标者。“六个月前，这房子肯定会以疯狂的高价被抢走，”她说，“如今甚至没人愿意出到起拍价，现场很快就冷了下来。”

Evans 观察到，买家开始变得犹豫，更倾向于坚守自己的心理价位，而非担心抢不到房。“市场刚刚发生了转变，买家现在比卖家更有掌控力，这令人兴奋。”

The Agency的 Corey Adamson表示，随着西澳更多房主考虑出售房产，估价请求已“直冲云霄”

联邦财政部长 Jim Chalmers 力挺政府这场引发争议的税改，坚称打破此前的选举承诺，是为了修复他口中“破碎”的住房和税务系统。

这场全面打击行动瞄准了支撑房产热潮的几项最丰厚的税务优惠。政府着手削减资本利得税优惠、抑制负扣税——这两项长期被指责过度刺激投资者需求、推高房价。

工党的动作远不止于此。新政还瞄准了房地产相较其他资产享有的税收优势，并通过对收益分配征收30%最低税额，收紧了全权信托（discretionary trust）的相关规则，这或将重塑投资者行为。

影响或许已经浮现。

首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，早期迹象显示预算案调整正产生负面冲击，开放参观（open homes）的买家兴趣骤降。

全澳每处房产的平均到访人数已从一周前的2.5组降至2.1组，与去年同期的3.4组相比大幅下滑。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，有早期迹象表明预算案的调整正在产生负面影响，开放参观的买家兴趣突然下降

财政部长 Jim Chalmers 为政府引发争议的税务变革辩护，坚称打破之前的选举承诺是为了修复“破碎”的住房和税务系统

Conisbee 分析，这表明部分买家至少暂时选择观望，他们正在评估近期政策变化、高利率以及更广泛经济不确定性所带来的影响。问题的核心仍是信心——预算案变化幅度巨大，家庭和投资者需要时间消化这些变化对自身决策的影响。

她还指出，开放参观到访人数通常是市场情绪最先反映出来的指标之一，因此本周的大幅下降值得密切关注。未来几周将是关键，能否判定这只是重大政策宣布后的短期停滞，还是需求更持久调整的开始。

拍卖师 Haesley Cus 则警告，把投资者赶出市场只会减少竞争，并不会改善负担能力，反而会让租客的处境雪上加霜。

“我们已经面临投资者将房产卖给首次置业者的问题。在极少数情况下，原本会有投资者买下房产并为租客提供租赁房源，（目前的政策）将使这种机会进一步减少，”他说。

他警告，未来后果可能更加明显：“当我们需要住宅投资者（为租客提供住房）时，他们却都已离场，问题就会接踵而至。”