预算案税改大砍利润，“翻修炒房”彻底凉凉！大批投资者跑路（组图）

针对房地产投资者的税收调整，将终结“翻新转售”这一热门玩法。专家警告业主，是时候把资金从房产和翻新中撤出，转投税收待遇更优的领域。

5月12日资本利得税和负扣税改革宣布后，全澳投资者的活跃度立即明显回落。专家指出，与其倾尽所有翻新房屋，不如另寻出路。

格里菲斯大学住房问题专家 Rachel Gallagher 直言，“翻新转售”的好日子已经到头，至少要进入漫长的“冬眠期”。

她分析说，对许多家庭而言，翻新现有住房比挤进高价市场更可控，也更有情感吸引力，但大多数大规模翻新并不能带来等值回报，在扣除交易成本和建筑溢价后，净收益其实相当有限。

房地产投资者税收改革的部分目的是建造更多住房。图片来源：NewsWire / Flavio Brancaleone

AMP经济学家 My Bui 表示，上周联邦预算案宣布的税改，将减少首次购房者可选的现有住房数量。

她认为，资本利得税和负扣税改革从根本上将激励投资者尽可能长期持有房产。“我并不一定认为他们会为了出售而翻新，但他们可能会翻新以提升房产的租赁吸引力。”

昆士兰大学会计学讲师 Natalia Peng 则指出，翻新虽有税务效益，但不一定有利可图。她预计会有更多自住业主认真核算翻新的成本收益，但不会人人都突然砸掉厨房重新装修。

“家庭住房仍然是澳洲人所能拥有的最受税收优惠的资产之一。”Peng博士说，但对投资者而言情况要复杂得多——大规模翻新或许能推高售价，却无法自动复制过去那套税收优惠。

对房地产投资者税收优惠的重大调整，可能意味着“房屋翻新转售”时代的终结。图片来源：NewsWire / Simon Bullard

根据新规，5月12日之后购买的房产，从2027年7月1日起，业主将不能再用租金收入与房贷还款之间的差额来抵扣其他收入。不过，新建住房仍可享受负扣税。

过去，业主出售房产时可享受慷慨减免，利润只有一半需缴税。如今，资本利得税50%的折扣将被削减，只对超出购入以来通胀率部分的利润征税；同样从2027年年中起，资本利得还将被征收30%的税。

经济学家和会计师告诉 NewsWire，扩建房屋、增加房间数是让房产增值最确定的方式，而最具性价比的翻新则包括重新刷漆、修缮地板和电路、改善外观，以及有针对性的厨房和浴室升级。但在资本利得税新规下，靠翻新做投资已不再划算。

联邦政府本月在修改负扣税和资本利得税优惠时，打破了一项关键的竞选承诺。图片来源：NewsWire / David Beach

Peng博士提醒，这些变化可能促使房主把更多资金转向养老金等“税收优惠资产”。

“一个不太舒服的视角是，这些变化可能会鼓励已经拥有住房的人，将更多资金投入到税收优惠资产中。而租房者和首次购房者没有这个选项。”

她补充道，从住房供应角度看，翻新只能让现有房屋变得更好，却无法为他人增加一套新住所。家庭不应把翻新当作避税手段——翻新自住房在经济上或许明智，但也意味着把更多财富押在一项流动性差的资产上。

澳洲使用负扣税最多的人群是高薪专业人士。图片来源：ATO

布里斯班Ray White中介 Christine Rudolph 观察到，税改宣布以来，买家已分化出两种截然不同的策略。

她介绍，第一种是卖掉现有家庭住宅，置换一套有翻新和增值空间的大房子；第二种是保留主要居所并将其转为投资房，再利用房屋净值置换更大的住房。

Rudolph认为，这些计划体现出清晰的战略思维——买家们正盘算如何在供应依旧极度紧张的市场中保护财富、最大化税务效率，并锁定优质住房。

这位New Farm中介表示，尽管税收政策有变，但优质住房长期短缺、人口持续增长，加上“蓝筹”城区房源稀缺，使得翻新在高昂建筑成本下依然有吸引力。她还注意到，随着昆州为2032年奥运会大兴基建，大批tradie正涌入昆州。

专家们的共识是，在应对负扣税和资本利得税改革时，通过翻新来实现房屋价值最大化并非最明智的现金使用方式。

“市场对优质tradie的需求强劲，好的施工团队业务都很繁忙。”她说，在布里斯班，业主们正大笔投入自家住房，大多数人也都明白，找对tradie需要时间和耐心，他们愿意为品质等待。

然而，tradie短缺是全澳的共同难题。

皇家墨尔本理工大学房地产、建筑与项目管理学院的 Trivess Moore 表示，许多业主连一个上门报价的tradie都找不到。

Moore博士说，从他们与家庭的访谈中可以听到，要找到优质tradie来施工、甚至只是提供报价，都越来越难。

他建议，翻新理念需要超越过去那种只盯着厨房和浴室的思路，转向改善宜居性与健康、降低能源账单以及可持续性改造。一些低成本选项常被忽视，比如安装隔热材料和防风密封，性价比极高；更大的升级则包括将单层玻璃窗换成双层玻璃窗。

税改之后，翻新虽然仍可作为业主的一种投资选择，但同样占用资金，且没有即时回报。

Moore博士预计，精明的业主可能会通过改造和常规翻新尽力提升房产价值。鉴于当前市场，大规模翻新和部分改造工程在时机和成本上都面临挑战，因此潜在买家或许会乐于不必亲自动手。

他还提到，随着越来越多精明买家入场，可持续性特征也越来越受欢迎，这些因素同样可能推动房产增值。