澳税务局推新规！这类度假屋将失去减税优惠，大批房产恐遭抛售（组图）

如果度假屋业主在圣诞节、复活节和学校假期等旅游旺季将物业预留自用，他们将失去房贷利息和市政费等高额支出的税收抵扣资格。

澳洲税务局在一项最新裁定中明确，业主若想证明房产的“主要用途”是产生收入而非个人休闲，从而保住抵扣资格，其私人使用将受到严格限制——例如仅限于淡季的几个周末。

ATO颠覆了度假屋成本分摊方面长达40年的惯例。

National Tax & Accountants’ Association的 Robyn Jacobson 直言：“对于那些过去处理不当的人来说，这将是一次当头棒喝。”

税务局于上周发布了关于这一问题的最终裁定。

Institute of Public Accountants的 Tony Greco 表示，这一裁定彻底颠覆了税务局过去的立场。

“此前，只要业主为出租物业做出了合法努力，即使物业实际上未能租出，也可以在物业可供出租的期间申请费用抵扣。”

Jacobson 指出，过去有些人一直在模糊界限，甚至已经远远超出模糊界限，变得相当明目张胆。如今的新规，为那些遵纪守法的人创造了公平的竞争环境。

根据新规，在高峰期将度假屋预留自用、以及拒绝大多数租赁申请的业主，将无法抵扣房贷利息、市政费和水费、保险、物业费和资本工程等成本。

可以继续抵扣的，仅限广告费、客人退房后的清洁费、预订费和佣金等少数项目。

税务局将在审核2026-27财政年度的纳税申报时正式采用这一新立场。

Greco 警告，这一变化可能迫使部分业主出售度假屋。

“现金流的持有成本将造成压力，一旦业主意识到‘我不能再像往常那样做了’，这可能引发行为上的改变，从而推动更多房产进入市场。”

根据毕马威的数据，全澳约有25万套房产被出租作为短租或度假住宿，占全国住房存量的2%，其中许多房产的税收为负扣税，从而为业主提供税收优惠。

税务局此次重新审视该问题的核心在于：要申请费用抵扣，该物业必须“主要”用作租赁，而非度假屋。

值得注意的是，税务局并未对“主要”一词采用基于时间的定义，而是裁定一年中的不同时间段不应被视为同等重要。

该税务裁定明确指出，定性因素和定量因素都适用。

“如果度假屋在一年中有超过一半的日子都挂牌出租，但在其作为度假目的地最受欢迎的全部或大部分时间——例如学校假期、公共假期或季节性需求高峰期——却不可供出租或未被用作租赁，这将表明全年持有该度假屋的主要目的并非产生应税收入。”

除了学校假期、圣诞节和复活节等普遍的高峰期外，税务局表示，高峰期会因物业所在地而异。

该部门举例说明：位于沿海或度假区的房产可能在夏季迎来需求高峰，而靠近滑雪场的房产则可能在冬季最为抢手。

对于位于首府城市CBD的度假屋，需求高峰则可能受体育赛事或节日等重大活动影响。