再次跌破50%！澳拍卖清盘率持续低迷，跌势比疫情初期更糟

全国拍卖清盘率再次跌破50%，意味着市场已经连续9周表现低迷。澳洲房地产市场上一次出现这种持续低位，还是2018年信贷限制收紧引发重大下行之时。

Cotality数据显示，本周初步清盘率报50%，预计最终会下修至约48%。相比之下，上周初步清盘率为54.8%，之后下调至48.5%，本周表现略逊一筹。

周六在墨尔本Brunswick举行的一场拍卖。清盘率已跌至2018年下行以来未见的水平。图片来源：Eddie Jim

6月中旬，清盘率骤降至40%出头。此前，预算案提出的房产税改革令市场降温；在此之前，三次加息和伊朗战争引发的油价飙升已经令市场疲软。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，尽管清盘率较6月低点略有回升，但这轮持续疲弱的表现已经比疫情初期更糟。

Lawless说，疫情初期清盘率也曾短暂跌到同样低的水平，大约是在2020年4月，但2018年以来，市场从未出现清盘率持续处于低位的情况。

他表示，清盘率较6月中下旬略有改善，但仍显示房产价值正在下跌，悉尼尤其如此。

墨尔本的拍卖活动最活跃，共有599套房屋参加拍卖，初步清盘率为56.5%，较一年前低10.7%。

悉尼则有444套房屋参加拍卖，初步清盘率为47.4%；参加拍卖的房屋数量比去年同期少24.1%。

Lawless说，悉尼受到清盘率疲弱的冲击似乎远比墨尔本严重。墨尔本的清盘率过去三周一直维持在50%中段，虽然仍属疲弱，但悉尼的清盘率走势明显更差。

布里斯班举行了163场拍卖，截至目前只有35.9%被报告为成功。阿德莱德举行108场拍卖后，早期清盘率为54.9%；堪培拉举行了42场拍卖，清盘率为27.8%。

Lawless表示，阿德莱德和布里斯班本月都已轻微转入下行。Cotality每日指数显示，两地房产价值分别下跌0.4%和0.3%。

过去四周，悉尼房产价值下跌1.3%，墨尔本下跌1.2%。

Lawless预计，春季对房地产市场而言将会很艰难。他不认为新挂牌房源的流入量会高于去年；随着库存持续累积，加上买家需求减少，市场库存增加的情况在春季将更加明显。

2018年那轮重大房地产下行，源于银行、退休金及金融服务行业不当行为皇家委员会（Royal Commission into Misconduct in the Banking, Superannuation and Financial Services Industry）调查后收紧信贷限制。全国房价在当年累计下跌4.8%。

“充满挑战的市场环境”

Ray White负责业绩与估值的首席执行官Thomas McGlynn表示，当前市场的买家和卖家都在担心税改、利率可能再次上升，以及整体生活成本。

McGlynn说，自己有些担心眼下入市的挂牌房源数量，市场不确定性是造成这种情况的重要原因。

他认为，市场目前偏软，但真正受到影响的，主要是那些仍然执着于去年价格水平的卖家。

McGlynn表示，愿意听取市场状况反馈的卖家可以卖出合理价格，之后也能以不错的价格买入房产。

他说，市场并非一片悲观，但从现在到年底，卖家肯定会面临充满挑战的市场环境。如果利率再次上升，卖家承受的市场压力将进一步加大。

周六，布里斯班Holland Park West的33-35 Castle Hill Street一处房产以780万澳元在拍卖中售出。图片来源：Ray White

本周一项格外亮眼的交易，是Holland Park West的Castle Hill Street上一栋住宅以780万澳元售出。这处山顶房产占地7200平方米，距离布里斯班中央商务区车程约15分钟。

这处房产有六间卧室、三间浴室，并配有可停放六辆车的车库。它自1988年以来一直由同一批业主持有。卖家希望保持匿名，并将售房所得捐给动物福利和自然保护慈善机构。

Ray White Brisbane代理Brandon Wortley表示，这处房产吸引了10名登记竞标者，之所以取得强劲表现，是因为它在如此靠近市区的位置拥有独特的土地面积。

Wortley说，通常他们会查看同一城区内近期的本地成交案例，再按照相近的地块面积和价格寻找可比房产。然而，他们查看了多达34个不同城区，仍找不到可比成交，因此稀缺性是这处房产的重要因素。

他说，如果有人想找这样的房产，可能要找上20年。

Wortley表示，他的团队周六内部统计的清盘率为83%，可见不同市场的情况差异很大。