议价空间高于十年均值，住房市场主动权重回买家手中

随着联邦预算案出台以及利率持续上升，澳洲房地产市场正迅速降温。

越来越多房源开始下调挂牌价，部分房产以更低价格重新上市，而买家则获得了近年来少见的议价空间。

数据机构Cotality数据显示，过去三个月，在各州府城市通过私人协议销售成交的房产中，买家最终成交价平均比最初挂牌价低约5%。

相比之下，过去十年的平均议价幅度仅为3.3%。

业内人士表示，自工党政府在联邦预算案中宣布调整房地产投资税收优惠政策以来，中介已开始普遍下调指导价区间，未来卖家折价成交的幅度很可能进一步扩大。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，目前市场实际走弱的程度，可能比这项三个月统计数据所显示的更加明显。

“卖家折价指标本质上反映的是市场中的议价空间大小，而这通常意味着卖家正越来越愿意接受降价成交。”

Lawless指出，市场主动权正在重新回到买家手中。

“很多市场已经重新进入买方主导阶段，过去那种抢房的紧迫感明显消失了。”

“与此同时，一些市场的挂牌量正在明显增加，这也反映出卖家面临的挑战正在加大——竞争变得更加激烈了。”

Jellis Craig首席执行官Andrew McCann表示，公司内部数据显示，市场在4月和5月发生了明显变化，成交活跃度大幅下降，进而导致需求和价格同步走弱。

“在我们所经营的维州市场，我们认为目前房价已经比年初低了5%至10%。”

McCann表示，无论是中介还是业主，都不得不调整策略。

“为了找到买家愿意接受的价格区间，中介正在不断调整价格指导，而业主也不得不降低自己的心理预期。”

他指出，如果同一套房产是在去年11月或12月出售，成交价格很可能会高于今天，而目前无论是卖家还是中介，都很难准确判断市场究竟愿意接受什么价格。

不过从另一面来看，这也意味着买家迎来了过去18个月以来最有利的购房环境，尤其是在维州市场。

McCann认为，随着市场降温和价格调整，部分房源已经比年初更具吸引力。

主要首府城市正在降温

SQM Research数据显示，5月澳洲五大州府城市挂牌价全面下跌。

其中，阿德莱德下跌1.7%，墨尔本下跌1.1%，布里斯班下跌1.0%，珀斯下跌0.8%，悉尼下跌0.3%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，全国挂牌价表面上看似持平，但实际上主要州府城市都已经进入下跌阶段。

“全国数据掩盖了主要州府城市正在发生的变化。所有主要首府城市城市的综合挂牌价都出现了月度下跌。”

他指出，目前仍保持上涨的仅剩堪培拉、达尔文和霍巴特三个较小市场。

“八个州府城市中已有五个出现环比下跌，这说明我们年初提到的市场降温趋势正在进一步扩大。”

SQM此前预测，悉尼和墨尔本房价未来可能下跌最多9%；而Morgan Stanley则预计全国房价跌幅最高可达10%。

如果这一预测成真，将成为澳洲房地产市场40年来最大规模的一次调整。

与此同时，拍卖市场表现也持续疲弱。

根据Cotality数据，上周州府城市流拍房源数量首次超过成交房源，最终清盘率跌破50%，创下六年来最低水平。

5月，悉尼房价下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%，全国房价整体则陷入停滞。

指导价下调不一定代表售价更低

房地产数据平台Homer通过分析中介历史销售数据，为买家提供更准确的价格参考。

数据显示，在全国超过4万套挂牌房源中，已有接近四分之一（24.7%）的房源发布了第二次指导价，而第二次给出的价格低于首次报价。

Homer首席执行官Henry Pedersen表示，年初时澳洲市场几乎看不到指导价下调的情况，但如今悉尼已有26.6%的挂牌房源出现了指导价下调。

不过，他提醒买家仍需自行研究市场，对指导价保持谨慎态度，尤其是在悉尼。

因为旨在打击“低报价吸引买家”（underquoting）行为的相关法案目前仍未获得上议院通过。

“价格指导虽然降低了，卖家的心理预期也下降了，但价格指导与最终成交价之间依然存在差距。”

他说：“买家现在看到的价格，很多时候已经不是卖家最初设定的价格。从数据中我们能够清楚看到这一点。”

“因此，我建议买家尽可能利用那些能够提供价格透明度的平台和工具，帮助自己更准确地了解市场情况。”