写字楼走软 商场遭抛售：澳REITs行业收益率仅为6%

基金管理公司SG Hiscock＆Company的董事兼投资组合经理Grant Berry今日发表了一篇展望2018年地产投资的文章，称截至去年11月底，澳REITs行业的投资...

基金管理公司SG Hiscock＆Company的董事兼投资组合经理Grant Berry今日发表了一篇展望2018年地产投资的文章，称截至去年11月底，澳REITs行业的投资回报率仅略高于6％（含分红），“仅仅实现了适度的资本增长”。

“写字楼、工业地产和住宅方面均面临挑战。零售业则具有逆势的吸引力。”他说。并预计未来几年分红回报率将略低于5％，年增长率在3％以上。

目前澳洲挂牌的REITs交易价格要高于其净有形资产（NTA），但Grant Berry指出，这只是表面。一旦将基金管理、增值开发活动和物业服务等成本计算在内，该行业的交易价格与目前对直接房地产行业的估值基本一致。

Grant Berry分析说，目前悉尼和墨尔本CBD区域的写字楼市场“价值有限”。这些物业的估值是以低至4％的回报率来计算的，即便如此，也大幅高于重置价值。一些写字楼的销售价格比重置价值高20-30％。

“如果价格高于重置成本，写字楼的看涨情况应该只是一个短期的情况。作为房地产投资者，我们以长远眼光为基础。由于租金水平处于历史最低点，两大CBD写字楼市场（悉尼和墨尔本）的长期回报前景并不乐观。”他说。

去年对澳洲住宅市场的一大担忧是外国买家的违约，然而这一风险并未大范围爆发。强劲的人口增长成为房地产市场的坚实支撑。

但Grant Berry认为，住房可负担性愈发成为悉尼和墨尔本的大问题，这限制了房价上涨的前景。外国购房者也并不像过去几年那么踊跃。

“随着周期的推进，我们对住宅的态度越来越保守。”

那么澳洲房地产业的下一个机会在哪里？

去年悲观情绪一直笼罩着澳洲零售地产。工资增长疲软、消费者信心疲软、销售额增长放慢、以及亚马逊即将进入澳洲的影响……都构成了过去12至18个月里看空零售地产的主要因素。

去年12月，澳洲最大购物中心Westfield的公司的创始人、董事长和第一大股东弗兰克·洛伊同意以360亿澳元的价格将他的购物帝国Westfield出售给是欧洲最大的商业地产商Unibail-Rodamco。按照Unibail-Rodamco提出的收购方案，Westfield资产收益率为4.3％。

亚马逊入澳去年一直是澳洲零售业的阴霾。这一事实究竟会采用何种形式，产生怎样的潜在后果，一直是业界和媒体上频繁讨论的话题。

在“狼来了”的不确定性中，一个简单的决定就是从零售行业撤退。而在抛售期间，更难的一个决定是，是否增加对类资产的投资。

Grant Berry坦言，经历了过去12至18个月的抛售后，现在对零售地产“感到乐观”，因为当前的“定价更具吸引力”。

“我们认为，关注亚马逊的到来更多的是情绪而不是现实，当情绪消散，这个行业的机会就出现了。”

Grant Berry的团队花了许多时间研究亚马逊，到全国各地的购物中心去了解实地情况。他们观察到，随着消费者改变了消费偏好，房东重新调整，购物中心也在发展进化。

现在，亚马逊在维多利亚州的丹顿农（Dandenong）拥有一个面积达24,000平方米的设施，并已经开始在澳洲开展业务。但消费者的反应似乎并不如早前预期的那样热烈。Grant Berry认为这与新加坡的经验是一样的。未来胜出的将是那些赢得多种渠道的消费者的零售商，既可以在线销售，也可以通过商店提供现实体验，他们能更好地了解客户，提供更优质的服务以及送货和线上购物解决方案。

根据Grant Berry的判断，现在零售地产业最大的投资机会是顶级mall。原因是这类购物中心的出租率可高达99％以上，且由于其在城市地区占用大量的土地，规划要求很紧，这一行业的进入壁垒非常高。

除了顶级的区域商场外，Grant Berry还关注便利的街区购物中心，或在非大都市社区的大购物中心。

Grant Berry 说：“零售地产在商业地产中所占的比重接近百分之五十，随着阴霾退去，我们预计它会带来良好的回报。”