视频 | 创十年来最大跌幅，澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹？

澳大利亚住房市场正在经历史上最漫长也是最严重的下跌期。11月春暖花开，原本是澳洲房产销售的旺季，然而每个周末的清盘率却是屡屡跌破50%，悉尼和墨尔本这两个指标性城市的房价跌幅也在进一步扩大。

房产研究机构Corelogic上周公布的最新房价指数显示，今年11月份，全澳范围内加权房价指数环比下跌0.7%，同比则下跌4.1%，为2008年金融危机以来月度的最大跌幅，房价已经跌回2016年12月的水平。

悉尼和墨尔本房市的泡沫是否已经破裂？2019年澳洲房地产会不会崩盘？以及什么时候才能见底？这是许多人，尤其是华人投资者非常关心的问题。

本期《澳财聚焦》节目，邀请了博满金资首席分析师魏睿昊先生解读澳洲两大指标城市——悉尼和墨尔本房产市场的现状、跌幅增大的原因、相关的影响和评论、2019年房产市场的预期，以及在如此“敏感时期”个人对于房产投资的一些建议。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾：Julius Wei  魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

悉尼全线下跌

墨尔本距市区越近跌幅越大

值得注意的是，造成全澳房价下跌的主要原因，还是权重最大的两个市场——悉尼和墨尔本，两地房价持续的下跌，并且较今年早些时候的跌幅出现明显扩大。

上周（12月3-9日）悉尼与墨尔本的拍卖清盘率均低于50%，分别是48.1%和46.1%。而去年同一时期，这两个数值分别是52%和65.4%。

悉尼房价“领跌”全国，单月环比跌幅是2004年5月以来的最高水平，推动过去一年的房价跌幅达到8.1%，创1983年5月以来的最大同比跌幅。墨尔本的情况并不比悉尼好多少，目前的房价则相比2017年11月的周期性高点已经下跌了5.8%。

就不同房型而言，独立房（如house等）两个城市的房价跌幅和租金回报率不相上下；但就单元房（如公寓等），墨尔本的情况要好于悉尼。

这可能出于两点原因：首先，墨尔本的单元房中位价为550,389澳元，相较悉尼要低23.7%，不仅可负担性较高，而且在维多利亚州目前实施的首套房置业的补贴范围内（详细信息参见http://www.sro.vic.gov.au/first-home-owner）。

其次，墨尔本近年来人口增长速度领先于全国水平，增加了可负担房屋的需求量。

如果深入观察悉尼与墨尔本的住房市场，悉尼的房价几乎是全面下跌，当前下跌的速度已经超过了历史上多个房价下跌的时期。

而墨尔本房价大幅下跌的suburb主要集中在市区附近，以及东区和东南区等过去几年涨幅较大的地区，可负担性较好的偏远郊区则没有明显下跌。

而华人关注的suburb独立屋的跌幅都较大。以悉尼和墨尔本两个最著名的华人suburb为例，从2018年11月数据来看，悉尼的Chatswood区年度独立房中位价为220万澳元，同比下降了9%；墨尔本Box Hill年度独立房中位价为164万澳元，同比下降了6.3%。都超过了全市的平均水平。

现在市场弥漫着一种非常忧虑的情绪，很多人都在担忧澳洲的房市泡沫已经破裂，正面临崩盘风险。

魏睿昊先生分析，房价的跌幅加快确实容易造成投资人的忧虑。比如在过去一两年内买了投资房的普通投资者，看到自己房产价格不升反降，与此同时银行贷款利息还在上升，他们的成本增加，但资产缩水，难免造成担忧。而开发商方面则是房子难卖，买家的结算能力减弱，有些开发商甚至出现资金链的问题。也很容易有恐慌情绪。

澳洲房市跌幅扩大原因

对于近期悉尼和墨尔本出现的房产下跌更为显著的状况，魏睿昊先生认为，这和他们两年前的判断相差不多。由于此前澳洲住房市场价格上涨过快，市场需求有明显下跌。在他看来，现在市场还处下跌周期的中途，明年还有下跌的空间，底部并没有出现。

那么，到底是什么原因造成澳洲住房市场的跌幅进一步扩大呢?

01

银行管控严格，收紧个人贷款和开发商融资

首先，悉尼和墨尔本两地房产市场主要受投资活动所驱动，而目前两地融资条件的日趋收紧则导致投资活动受抑明显。金融业监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）为防范金融系统风险，所推出的抑制高风险贷款举措（以只付息贷款为代表）应该是主要影响因素。

虽然澳大利亚皇家委员会的调查报告要几个月之后才能出炉，主要大银行已经开始收紧信贷标准，导致贷款买房人和开发商融资受限。如一些银行将首付款额度从10%上升到20%，对于投资房的利率也有所增加。由于银行对于房价的估值下跌，不少贷款人还将面临银行要重新评估他们的住房和支付能力。

开发商的日子也不好过，银行不仅需要了解施工方的信息，银行对开发商楼盘的预售情况也要进行严格审查，相关标准已经明显提高。信贷危机让一些开发项目或出现暂停的情况。

02

悉尼墨尔本房屋可负担性仍然很差

根据阿德莱德银行联合澳大利亚住房协会（REIA）发布的“住房负担能力报告”，尽管悉尼和墨尔本近期房价下跌明显，很多人还是买不起房。而且，想要判定哪些房产处于可负担能力范围内依旧是一件困难的事情。

根据投行瑞银（UBS）的分析，对于绝大部分入门级房产而言，房贷收入比超过60%，可能成为抑制投资者入场的一大门槛。

例如，以一个年收入80,000澳元的家庭为例，满足负责任信贷的贷款授信额度最高为480,000澳元。因此，如果按照买家首付10%的比例计算，新房全款价格也不过530,000澳元。相比之下，目前悉尼和墨尔本的住房中位价却分别为821,438澳元和656,163澳元。

03

公寓供应量增加而需求放缓

相关数据显示，今年6月份，全澳范围内新建成的公寓数量再创新高，超过156,000套。与此形成鲜明对比的是，买房的人日趋减少。由于市场的负面消息满天飞，使得许多人宁可持币观望。

此外，而近年一再房价的上涨，使得相应的租金收益率下滑，房价和租金收益率之间的平衡被打破。这也让投资者更不愿意进场。

04

投资人的心理预期发生了变化

除了以上三点客观因素外，魏睿昊先生还指出，投资人心理预期的变化，也推动了市场的变化。

由于房产拍卖清空率均在50%以下徘徊，表明拍卖房产成功率较低。与此同时，一些未公开拍卖的私下交易房产成交周期可能更长，卖家折价幅度也相对更高，因为越来越多的卖家会降低自己的心理价格预期，以便推动房产交易的尽快成交。

魏睿昊先生认为，房地产作为一个投资品，投资者会产生和股市一样的情绪，一旦一种“房产市场不好了”的心理在投资者心中普遍出现，大概率会加剧抛售，进一步导致市场下跌。

房价下跌是否会拖累经济？

除了忧虑房产市场的“崩坏”，也有不少人担心这会影响GDP的增长，拖累整个澳大利亚的经济。毕竟，整个澳洲住房市场的规模达到7.6万亿澳元，甚至超过养老金、股市和商业地产这些市场的市值。

在魏睿昊先生看来，这样的比较并不准确，因为这些市值本身有很大的存量空间。但住房市场的下跌确实会影响到GDP的增量。

当住房市场比较蓬勃的时候，会有更多人愿意进入该市场投资开放项目，与此相关会有一系列审批、规划、设计、建造、销售等相关环节，从而产生生产链或价值链。当市场情况变差，这一系列的生产链或价值链也会遭受影响，从而减低GDP的增速。

许多人认为，未来真正的威胁可能来自澳大利亚联邦储备银行（RBA）。后者如果决定进行加息操作，无疑会给房产市场带来一场“金融海啸“。然而，市场有关澳联储未来是加息还是减息的共识在本周开始破裂。

Guy Debelle的言论改变了市场对加息的预期

因为就在最近，澳联储副行长Guy Debelle在悉尼的发言中说，如果经济条件需要，那么再次降低官方现金利率仍然是一种选择，这显然和澳联储之前的表态截然相反。在全年大部分时间内，金融市场和经济学家们广泛认为澳联储接下来的举措是“加息”，而不是“减息”。

魏睿昊先生表示，澳联储考虑降息的核心原因并非对房地产市场“救市”的考量，他们所做的只是控制风险，更多考虑的是澳洲的经济走向，随着最近公布的经济数据不及预期、以及主要城市房价丝毫没有止跌的迹象，这才是央行措辞发生明显转向的原因。

2019年房产市场或将软着陆

由于澳联储的“暧昧”态度，对于2019年的住房市场，出现了两种截然不同的声音。悲观主义的经济学家或媒体认为，在没有明确的举措前，房价的跌幅还将增加，相较周期最高点有可能出现30%的下跌。

不过，更普遍的观点则没有那么悲观。近来经合组织（OECD）出具的报告就显示，住房市场下跌虽然会给澳大利亚经济带来一定的风险，但是出现“软着陆”的可能性更大。 

另外，据经合组织预计，长期而言，澳大利亚的就业市场正在持续改善，劳动力参与率也在持续上升。联邦政府有望在2019年实现财政预算盈余，给经济下行时的刺激政策留出空间。

那么，2019年住房价格究竟还会下行到什么程度呢？

一种接受度更为广泛的论调是，房价可能还有下跌10%左右。在墨尔本召开的“AllFin澳财2019财富高峰论坛”上，澳大利亚投资机构Ellerston Capital全球宏观经济负责人Brett Gillespie就曾表示，据他们的预测，悉尼的房价依然存在10%的下跌空间。魏睿昊先生也认同这一观点。

但是，至于这10%的跌幅是1年还是3年内完成，还需要进一步深入的探讨。因为仍有两个因素，会进一步影响澳洲房价的走势：

因素一：联邦大选，工党是否执政？

联邦大选将是澳大利亚2019年房产市场所面临的最大风险之一。如果工党当选，那很有可能要推行负扣税改革。

有一些经济学家认为，如果分阶段取消或减低负扣税比率，会导致的房价跌幅大约在4％至5％。外加对投资者情绪的影响，此跌幅可能进一步扩大到10%左右。而如果这10%是在短时间完成，那将会对市场有更大的打击。

不过，投行高盛（Goldman Sachs）经济学家发布的有关澳洲房产市场的最新研究报告，却持不同意见。该报告认为，工党政府拟议的负扣税和资本利得税改革，对个人投资者影响相对较小。而且高盛的分析师们对改革议案是否能在上议会得到通过表示怀疑。

因素二：人口增长，刚需仍在

人口一直是影响住房市场的首要因素之一。而澳洲近年来较高的人口增速一直超过全球平均水平，这也是许多人相信澳洲房产不会崩盘的主要原因之一。

根据ABC的数据，未来50年澳大利亚总人口将翻一番。悉尼的人口将在30年内追上伦敦，2037年达到近750万，2066年超过1120万。而墨尔本的人口将在2031年超过悉尼，成为澳洲最大的城市。

墨尔本和悉尼的人口密度都在不断增加，也造成了交通高峰时期的拥堵越来越严重

从长远来看，这两个城市2-3百万人的增长预期，尤其是大量海外移民的到来，必然有住房的刚需。根据BIS Oxford Economics的数据，澳洲每年平均净移民人数约为22.5万人，需要20.1万套新房；即使移民政策收紧，每年回到19.5万人，对新房的需求也将达18万套左右。

房子还能买吗？

总体而言，澳洲的房产市场在短期内还将疲软，但崩盘的可能性不大。而对于个人投资者来说，最重要的恐怕还是老问题：现在能否买房？如果买的话需要注意哪些事项。

魏睿昊先生认为，短期内房产市场仍在下行空间内，明年下半年可能会有投资时机逐渐出现。对于刚需买房者，他主要的建议是：

• 严格控制自己的预算，充分了解自己想要购买区域的房价，不要轻易相信房产中介给出的建议价格，而是研究近期附近房产的售价，价格越低参考性越强；

• 在目前的买方市场中，充分利用自己的谈判条件，控制购房风险；

• 提前办理贷款事宜，及早获得银行的预审批（pre-approval），准备好足够的首付款。

而购房投资人，如果仍“钟情”于房产投资，不妨考虑与商业地产或工业地产相关的项目。至于现在市场上，各种以“捡漏”、“抄底”为旗号，标榜“降价出售”的楼花，投资者还是需要谨慎看待，理性衡量房产本身的投资回报率，以及了解清楚在交易过程中可能产生的费用（如中介费等）。

房市与股市一样，普通人往往很难“抄到底”，所以还是那句老话，“入市有风险，投资须谨慎“。

Reference

Auction Activity Quieter Week-On Week With 2,614 Homes Taken to Auction Across the Combined Capitals

https://www.corelogic.com.au/news/auction-activity-quieter-week-week-2614-homes-taken-auction-across-combined-capitals

Australia’s housing market records the weakest conditions since the Global Financial Crisis

https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2018-12/CoreLogic%20home%20value%20index%20Dec%201%20FINAL.pdf

How population really matters for property

https://www.afr.com/real-estate/how-population-really-matters-for-property-20181128-h18gzm

how-hard-has-australias-property-downturn-hit-your-suburb

https://www.abc.net.au/news/2018-12-10/how-hard-has-australias-property-downturn-hit-your-suburb/10588960