悉尼房屋空置率逐步上升 租金还在下降却还是租不出去

【今日澳洲4月21日讯】澳大利亚陷入困境的房地产市场接下来会迎来什么？整个国家会继续崩溃吗？澳大利亚内各处房地产市场都略有不同，在这些显而易见的现象下面或许能为我们提供一些线索。

大家现在应该对知道房价已经大幅下跌——澳大利亚首都的平均房价下跌了7%左右。珀斯的整体降幅要大得多(较峰值下降18%)，悉尼的跌幅也特别多，那里的房价下跌了14%。墨尔本紧随其后，跌幅为10%。

阿德莱德和布里斯班的情况相对稳定，而霍巴特的情况则有所好转，现在仍旧保持在峰值。澳大利亚偏远地区的房价下跌2.5%，尤其是西澳，该地区房价下跌了32%。

但还有另一种方式来观察房地产市场——租房者。

（ 图片来源：网络）

近年的租房数据讲述了非常奇妙的故事。在墨尔本，房价下跌的同时，租房空置率也在下降。因为找到租户很容易，所以墨尔本的租金也在上涨。这表明墨尔本居民对住房的需求依然强劲。这样看来，墨尔本房价会在控制范围内下跌。

然而悉尼的租房空置率正在逐步上升，这都是因为悉尼的房价下跌得太快了。这两个事实都表明，人们不如以前那样那么希望住在悉尼了。不管怎么看，悉尼的住房市场都很疲软。

从下面的图中显示了悉尼和墨尔本以及其他一些地区的租房空置率。

（ 图片来源：澳洲新闻集团）

总体而言，澳大利亚房东从出房租中获得的收入已经逐渐放缓。而从招租广告上能了解到，墨尔本的房租越来越贵，反而悉尼的房租却越来越便宜。

了解租赁市场的实力对于预测未来的房地产市场非常重要。预计未来几年，悉尼、墨尔本和布里斯班都将有大量公寓投向市场。

许多高楼大厦在地产繁荣时期就开始动工，一直到房产市场萧条时，才逐步建成。这就是房地产开发的自然循环——通过试图满足消费者肆意生长的需求，反而造成了住房供应过剩，因此加剧了房地产泡沫破裂。

如果每个开发商都同时做同样的事情，那本来看起来合理的行为可能就变得不合理了。将这些新建成的房屋投放市场可能会对房价和租金产生负面影响。

（ 图片来源：网络）

最大的问题是：这些房子会有人住吗？而在墨尔本，这个问题就不那么令人担忧了。随着空置率的下降和人口的强劲增长，这些新房显然在墨尔本是有市场需求的。

澳大利亚各大主要城市的人口增长率之间的差异是显著的。增长最慢的是阿德莱德，年增长率为0.8%，增长最快的是墨尔本，年增长率为2.5%。

但在悉尼和布里斯班呢？最大的风险在于，大量新楼盘将难以找到合适的租户——无论是自住者还是租户。这将进一步推动价格降低。

对于许多悉尼内的公寓来说，情况更是这样。这些公寓建在较远的地方，而这些地方以前并不建公寓户型。

（ 图片来源：澳洲新闻集团）

负扣税

澳大利亚租赁市场的未来也很大程度上受到未来负扣税变化的影响。但这与租房需求关系不大，而与租房供应关系更大。

负扣税是一项税收规定，允许投资置业的业主可以用负向应税收入抵减其他来源的正向应税收入，以此降低应税收入，达到终减少缴税的结果。

例如，如果他们收取的租金与他们的总拥有成本之间有2000澳元的差额，他们可以从工资、收入中扣除这一部分。在我们的例子中，他们的应缴纳的所得税将少付2000澳元。

对于一个对刚达到收入界限需要缴纳45%所得税的人来说，这将为他们每年节省900澳元。通过这种方式，负扣税减轻了拥有出租房产的房主身上的负担，还能鼓励人们投资房地产。

工党承诺如果当选，将从明年1月1日起免除对现有房产购买者的负扣税优惠政策。如果他们赢得选举并顺利修改法律，可能会给房地产市场带来神奇的变化。

因为这将导致购买现房的投资者可能会减少，这应该意味着现房将慢慢地从投资者手中转移到自住者手中，如果可供出租的房屋减少，租金可能又会上涨。

但与此同时，随着试图购买投资性房产的投资者减少，购买现房的价格可能会下降，对于租房者来说，这可能是成为首次置业者的大好时机。

（实习：Amber）