200亿澳元海外资本涌入澳洲商业地产，促城市大兴土木

随着市场上高收益投资的稀缺，且澳元汇率较低，海外投资者为了找到相对价值更高的投资方向，进入澳大利亚商业地产的外资可能会继续增长。截至今年9月的一年，流入商业地产的海外资本创下纪录，达到200亿澳元。

高纬环球(Cushman & Wakefield)的最新数据显示，去年海外投资活动主要集中在写字楼领域，占整个商业地产领域海外投资总额的66%，即132亿澳元。

在过去12个月中，新加坡以42亿澳元的投资价格领先于房地产市场，该国主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)以10.8亿澳元左右的价格收购了Lendlease International Towers Trust 25.1%的股权，成为年度最大的交易之一。

8月，香港中央银行机构、香港金融管理局通过AMP Capital以4.5亿澳元的价格，收购了位于悉尼中央商务区Wynyard Place开发项目中25％的股份，而该项目价值18亿澳元。与此同时，加拿大公共部门养老金投资委员会（Public Sector Pension Pension Board）则以8.3亿澳元收购了位于墨尔本市中心242 Exhibition Street的43层大楼的股份。

242 Exhibition Street为Telstra的总部所在，图/propertyhq

在过去12个月里，来自加拿大的投资大幅增加了39亿澳元。但由于同期48亿澳元的资产被剥离，澳大利亚的净投资仍为负。

高纬环球的国际总监Josh Cullen表示，尽管去年有20亿澳元的投资来自中国大陆，但中国投资者的活动却很少，这一数字很可能是来自于住宅项目旧房屋的销售。

Cullen 强调，由于可预计的租金增长、强劲的行业流动性和市场透明度，在全球范围内澳大利亚的办公物业回报率普遍被认为具有吸引力。他预计，由于较高的收益率和储备量的压力，以及澳元仍然走低的前景，办公物业需求将继续增长。

管理德克斯银行（Dexus）162亿澳元基金的业务负责人Deborah Coakley表示，办公室和工业领域的外国投资都在增长，其中很大一部分正在“寻求与当地专家的合作”。

去年，Dexus与GIC合作创建了一个20亿澳元的非上市物流物业信托，该信托的资金来自于Dexus现有的工业资产组合。

Coakley认为，来自于海外资本的兴趣依然浓厚。由于机会有限，他们将同时寻求直接和间接的投资。

海外投资帮助澳大利亚增加了商业地产市场的投资额，达到每年456亿澳元的新高峰。

起重机指标验证写字楼项目繁荣

随着澳大利亚东部沿海地区写字楼空置率创下历史新低，写字楼开发活动也相应被推升至历史新高。最新的RLB起重机指数显示，今年第3季度，用于建设写字楼的起重机数量跃升至83台。

在混合用途项目数量攀升的带动下，新建写字楼的起重机数量净增加12台，抵消了住房市场疲软所带来的不利影响。并且，全澳范围内总的塔式起重机数量较六个月前增加了4台，达到创纪录的739台。

数据显示，悉尼高质量办公设施的需求持续表现强劲，导致空置率下滑至3.7％，创11年以来的最低水平。同样，墨尔本写字楼的空置率也低至3.3%，接近历史最低水平。

历经空置率的多年下滑、以及新增供应不足，开发商普遍对启动新的写字楼项目充满信心。

安保资本（AMP Capital）办公和物流地产董事总经理卢克·布里斯科（Luke Briscoe）说道：“过去五年来，悉尼和墨尔本呈现强劲的净吸收状态，继而给开发商注入了信心。”

“需求强劲、空置率极低、低利率环境等多重利好因素均推动开发商积极布局写字楼市场。”

以悉尼市中心为例，AMP Capital正在开发的50层高楼“Quay Quarter Tower”多达80%的面积在竣工前两年半就已预先租赁完毕，租户包括AMP和德勤（Deloitte），高于预期的75%。

布里斯科说道：“这是一个很高的预先租赁率。”

悉尼大型基建超过墨尔本

除写字楼外，其他部门如民用（37台）和教育（22台）建设行业的起重机数量也均创下历史新高。这也表明公共基础设施支出对整个经济产生了影响。

RLB大洋洲研究与开发总监Domenic Schiafone说道：“从主要城市交通走廊和活动中心的起重机位置来看，政府基础设施支出和规划的持续变化显而易见。”

就墨尔本而言，住房、混合用途、商用和教育工程的起重机数量录得净减少。这是墨尔本在过去六个月以来首次录得下降。目前，墨尔本的起重机数量从六个月前的222台减少至213台，其中住宅部门起重机数量减少了3台至145台。

截至今年9月，墨尔本现有13台起重机参与了地铁隧道和西区交通分流项目。

4公里长的WestGateTunnel正在建设中，维州政府项目宣传视频截图

同期，悉尼的起重机总数增加了9台，达到319台，弥补了六个月前的跌幅。具体而言，住宅起重机数量净增加1台，达到233台；商用项目起重机数量净增加6台，达到44台。

Schiafone说道：“悉尼塔式起重机的分布超过墨尔本，与大型基础设施项目的分布保持一致。”

“这些塔式起重机的分布沿着太平洋高速公路（Pacific Highway）向北，沿着帕拉马塔（Parramatta Road）路向西，沿着M2东北方向，以及沿着金斯威（Kingsway）向南。”

就布里斯班而言，在当地公寓建设繁荣时期，起重机数量分别于2015年第3季度和2016年第2季度达到104台的峰值。随后，起重机数量持续下降。

截止今年9月，布里斯班起重机数量净减少2台。其中，住宅部门净减少15台，达到57台。

黄金海岸则总计减少3台，从32台降至29台。零售地产起重机数量出现增加而住房部门起重机数量则出现减少。

珀斯的整体开发活动在2017年年初触底后出现反弹，但是在过去一年中又有所回落。起重机数量净增加1台，达到34台。

阿德莱德的起重机数量则达到创纪录的19台。其中，酒店和学生公寓项目净增加3台。

值得一提的是，本次起重机调研报告中首次对卧龙岗（Wollongong）进行了统计。当地的起重机总数达到18台。如果计入卧龙岗的起重机数量，全澳起重机总数将达到757台，商用起重机数量将增加2台，达到85台；教育项目起重机数量将增加2台，达到24台。