9月10日四场拍卖观摩侧记和本周好deal（组图）

随着今年的第五次加息，买家出价越来越谨慎，去年中介只要有房源，卖出去基本不是问题，但今年随着市场变淡，笔者（微信Kevinwang117119）认为卖房中介的销售能力和去年相比就显得更为重要。

9月10日，恰逢中秋节，笔者观摩了悉尼内西区的四场拍卖，并谈谈看法，欢迎您留言评论。

第一场拍卖

位于内西某海滨区的house，有海景，我刚走近房子，卖房大姐就热情地和我打招呼，告知我这个房子的土地面积，有海景，今天参加拍卖肯定有机会捡到便宜，让我赶快上楼登记。

拍卖开始，只有一位买家出价345万澳元，拍卖师镇定自若，卖房中介淡定地询问已经注册的其他买家要不要出价，但还是没有新的买家愿意出价。

于是，卖房大姐将目标锁定在这个已经出价的买家身上，不出5分钟，这位买家愿意加价20万澳元即出价365万澳元，但这个价格和卖家的目标370万澳元有一点点距离。

我感觉这个house很可能成交，虽然当场没有卖出。

我很佩服中介的沟通能力，就凭唯一的买家愿意一次加20万澳元这一点。

第二场拍卖

提前十分钟到，到门口被告知拍卖取消，改为私卖。笔者进门看了一圈，在进门到出门不到十分钟的时间里，至少碰到了五组买家来看房。

针对拍卖临时提前取消这种情况，如果我是卖房中介，这样做一定会很谨慎，但不同的中介判断和处理的标准是不同的，我个人觉得，更积极和靠谱的做法是：

• 拍卖如期举行

• 积极开放看房

• 积极让今天看房的潜在买家登记拍卖

• 提前几天适当调低拍卖指导价

这些做法都比直接临时取消拍卖好很多。

当然，这里有一个拍卖师成本的问题，但这个成本和组织一场拍卖的成本相比，小巫见大巫。

不到最后一刻，不宣告失败，笔者认为如果卖房中介这样做更积极，更有机会让house早日成交。

第三场拍卖

现场来的人很多，至少有20人，我看到至少有三组买家注册， 这家中介至少派出了7名工作人员，但在笔者看来，他们虽然西装革履，但实际是袖手旁观，没有发挥什么积极作用。

拍卖推迟15分钟才开始，出场的是一位很年轻的拍卖师，我的直觉是他压不住场子，感觉更像一个实习的学生。

他巴拉巴拉讲了两分钟，然后问有没有人出价，问了三遍后，无人回应，即刻宣告拍卖结束。从他出场到收场前后不到三分钟。

我的疑问是：

• 这家中介在拍卖前究竟有没有召开拍前会议，研究和部署工作人员之间的分工？

• 这家连锁中介找一名有经验的拍卖师应该不是什么难事，为什么要安排一位没有经验的出场？

这位拍卖师的技术真的有待提升，拍卖师惯用的一些小技巧一个也没有用，如提供一瓶红酒给第一个出价的；询问已经注册的买家，要不要出一个很低的价格来寻找今天的运气；出一个vendor bid来渲染气氛。

第四场拍卖

这是一个townhouse，没有独立地契，是strata title, 卖房合同厚厚的一大叠！

我看到strata fee是每季度2600澳元，一年1万零400澳元，相当于每周200澳元的物业管理费，不便宜。从进门的那一刻起，我对这个物业今天能否拍出一直在打问号。

拍卖开始后，现场围观有十多人，也有人注册，但现场没有人出价，拍卖师出vendor Bid 210万澳元， 后来中介主管和他窃窃私语后降为205万澳元，现场还是没有人出价，但这家中介的负责人一直在用手机和一位电话出价的买家沟通，最后电话出价者出209万澳元，顺利成交。

我没有看到最后的买家长什么样，但很佩服这家中介的负责人，我认识他很多年，个子不高，待人彬彬有礼，记性超级好，他几乎能记住你说的每句话，同时能记住你几个月前说的话，不服不行。

总结

看完四场拍卖，三场流拍，我的感慨是：看上去人很多，感觉最好卖的流拍了，看上去人不多，感觉很难卖的卖掉了。

当然，只从这四场拍卖得出结论，未免有一点以偏概全，不够全面和精准，但还是有一定的参考价值。

如果你是一位房产的卖家，建议找第一场和第四场这家的卖家中介为你卖房，因为他们更有能力。

作为一名买家代理，我更愿意在第二场和第三场卖房中介那里寻找机会，原因你懂。

本周好deal

地址：51 Churchill Avenue Strathfield NSW 2135

成交价：270万澳元（9月8日拍前售出）地价占房价比：87.04%

这个房产占地645平方米，宽度13.41米，深度48.16/48.29米，土地价值235万澳元。

房屋是双砖结构，高天花板，有4间卧室，均带有入墙柜，3个生活/娱乐区，2间翻新浴室/洗衣房，外加第3厕所。

后院有棚屋，后车库加上双车棚可停放6辆以上汽车。与此同时，该房产具有STCA潜力。

位置方面，它距火车站450米，步行即可到达Meriden School、Santa Sabina College、商店和公园。目前，该房产的每周租金为1200澳元。

这个房产也有一些缺点，包括它位于Heritage Conservation Area（古迹保护区）。以及存在一些隐私问题。

该房产入选本周好deal的理由如下：

理由一 ，地价占房价比很高2.35/2.7=87.04%

理由二 ，同一条街62号在今年8月26日285万澳元售出，土地面积683平米，土地价值231万澳元。51号比62号便宜285-270=15万澳元，而51号的销售日期比62号只晚13天。

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程,代理澳洲地产牌照课程。

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