重磅 | 身价$780亿的美国住房投资者表态：希望帮助解决澳洲住房危机！（组图）

Don Mullen可能是世界上最大的住房投资者。

他是纽约另类资产管理公司Pretium的创始人，该公司专门从事住宅地产投资，管理着510亿美元（约合780亿澳元）的资产，是美国最大的独栋住宅所有者。

因此，随着西方经济体住房危机的恶化，他完全有能力对即将发生的情况作出直言不讳的评估。

Mullen在访问澳大利亚会见现有和潜在投资者时告诉《Chanticleer》："我认为，在未来几年内，民主国家将面临巨大压力，必须拿出更积极的解决方案。“

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Mullen 认为大多数市场都存在两个关键问题。

虽然新建房屋数量的减少被很好地记载了下来，但寿命的延长所带来的影响很大程度上却被忽视了——业主们会在自己的房子里一直住到75岁，而不是像30年前那样住到60岁。

他说："我们经常谈论长寿对医疗保健的影响，谈论长寿对退休计划的影响，但我们还没有谈论过长寿对住房的影响。“

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美国长期以来的供应不足为Pretium（以及其他另类资产管理公司）创造了机会，使美国住宅市场的一部分机构化。它购买独户住宅出租、发放抵押贷款、购买不良住宅物业贷款，并以各种方式为住宅建筑商提供资金。

降低建筑商的风险

Pretium计划研究澳大利亚市场，看看类似的模式是否可行。但Mullen指出，澳大利亚的住房缺口——2800万人口中约有100万套住房——比美国3亿人口中400万套住房的缺口还要大。

他说："所有这些都说明需要制定一些新政策。"我并不主张政府出台政策。我认为将更多的机构资本引入市场一直都是积极的。

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Mullen曾是Goldman Sachs的合伙人，负责全球信贷和抵押贷款业务，他注意到全球金融危机后住房市场发生的变化，大量房屋以低于重置价值的价格出售，住房供应开始枯竭，因此他于2012年创办了Pretium公司。"这是一代人的切入点。”

他一开始就把住房当作衍生品，建立了一个数字模型，每30分钟扫描美国20个住房市场，寻找位置优越、可以翻新和出租的独栋住宅。

Pretium的首批50,000套住房就是以这种方式购买的，但时代已经变了。对于许多在疫情期间以2%的利率获得30年期固定抵押贷款的美国自住者来说，他们几乎没有动力搬家去申请8%的抵押贷款。

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Pretium现在专门从事从美国住宅建筑商那里批量购房的业务；通过承诺在房屋建成之前购买，并从这些大型集团那里抢购不需要的存货，Pretium获得了良好的交易，并降低了建筑商的风险。

美国银行业发生了巨大的变化，监管和对小银行的压力共同推动了银行业的整合浪潮，这为Pretium创造了巨大的机会。

据Mullen估计，在美国银行业每年3,600亿美元的贷款中，约有1,800亿美元将在未来几年内从银行转向私人市场，包括取代地区性银行成为小型住宅建筑商的主要资助者。

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尽管越来越多的人担心，随着行业的繁荣，私人信贷可能会出现井喷，但Mullen对此持乐观态度，他认为银行的杠杆率为10倍（低于全球金融危机时的25倍），而私人信贷的杠杆率仅为1倍。

"私人信贷部门会出现混乱吗？会的。会出现系统性混乱吗？可能性很小，"他说。

迫使银行持有更多资本并减少贷款的法规 "为另类资产管理公司创造了一个新的资产类别。因此，资本成本无疑会上升。但系统面临的风险却在下降"。

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Mullen对他在全球金融危机后发现的一代人的机会同样充满热情，但他不太确定政府能否提供所需的政策变革，以建造更多的住宅。

在美国和澳大利亚，三级政府的限制性规划法是一个大问题。Mullen说，政治家们将面临越来越大的压力，要求他们解决这一问题，并提供支持增加住房供应所需的基础设施。

但他相信，公私合作对于这些解决方案至关重要。可以肯定的是，Pretium将随时准备投入资金。