澳洲住房政策走向：工党政府如何回应澳洲住房压力？（组图）

在不久前结束的联邦大选中，住房可负担性被摆在了政策议程的核心位置，澳大利亚住房市场正面临一场深刻的变革。

阿尔巴尼斯政府连任成功，并承诺通过一揽子住房计划投入数十亿澳元，以缓解住房压力，支持首次购房者、租户以及最脆弱的群体。

尽管如此，部分专家对该计划持谨慎态度。原因在于，一系列提升购房力的政策可能在短期内推高房价，而供给端措施生效仍需时间。

工党解决住房危机的主要策略：

➣ 工党承诺未来八年内斥资100亿澳元建造10万套住宅，专供首次购房者购买，投资者将被排除在外。这些住房将与各州开发商合作开发，确保真正惠及自住买家。

➣ 从2026年开始，“首次购房者担保计划”将取消收入限制，意味着任何首次置业者都可以仅支付5%的首付购房，无需支付贷款保险费用。同时，符合条件的房产价格上限将提升，计划不再设有人数或收入门槛。

➣ 此外，“Help to Buy”共有产权计划将进一步扩大。该计划允许政府承担高达40%的购房成本，购房者后续可逐步回购政府所持股份，减轻首期贷款与还款压力。

➣ 在住房租赁方面，开发商将有望获得税收优惠，以鼓励建设“为租而建”项目，其中部分住房将低于市场价出租。

➣ 租金支持方面，工党将联邦租金补贴提高了45%，这是30多年来最大幅度的连续上调，预计将惠及超过100万户家庭。

➣ 工党还计划通过“澳大利亚住房未来基金”等项目交付5.5万套社会及可负担住房，其中2.8万套已在筹建中。重点将覆盖弱势女性、儿童、退伍军人以及关键工作者，目标是缩短社会住房等候时间。

➣ 对于陷入危机的人群，工党将投资创纪录的12亿澳元，用于新建临时和过渡性住房，包括为年长女性、年轻人及家庭暴力受害者提供安全的紧急住所。

➣ 为解决建筑劳动力短缺，政府将投入7800万澳元，加速6000名建筑学徒的资格培训。

从2025年7月1日起，符合条件的学徒将在整个学徒期内获得1万澳元激励津贴，用于鼓励他们进入住房建设领域。

➣ 在遏制外资炒房方面，自2025年4月1日至2027年3月31日，外国投资者（包括临时居民及外资企业）将被禁止购买现有住宅，除非其投资显著增加住房供应或支持可用住房项目。

矛盾：先涨价，后解困？

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，将5%首付计划扩大至所有首次置业者，虽然是住房可及性上的突破，但也可能刺激需求过快增长，推高短期房价。

在该计划下，预计每年将有约8万人借此进入楼市，高于目前收入门槛计划下的5万人。

她指出：“对于一套典型的悉尼房产，这一政策可能意味着购房者只需准备5万澳元首付，而非原本的20万澳元，大大缩短了购房准备期。”

但她也强调，若供给无法同步扩张，更多购房者集中入市将不可避免地加剧价格上涨。

此前生产力委员会的研究也显示，若不伴随新增供给，提升购房能力的政策往往只会推高房价。

供应目标与建筑挑战

工党提出在五年内建设120万套新住房（其中10万套为首次置业者专用房），这是澳洲历史上从未达到过的目标。

Conisbee 指出，上一个十年内澳洲最多建成约110万套住房，那也是在外国资本大量流入的前提下实现的。而当前建筑环境则面临更大挑战。

建筑成本持续上升，超过房价涨幅，导致新建房屋成本过高。此外，建筑行业每年破产企业超过1200家，劳动力生产率也低于过去水平。

建设周期也从疫情前的6.5个月延长至目前超过10个月，使得供需缺口日益扩大，预计全国住房缺口已接近50万套。

长远看，房价上涨或促成新建

矛盾的是，虽然政策短期内推高房价，但却有可能为长期改善住房可负担性创造条件。Conisbee 认为，唯有房价上涨至足以覆盖建筑成本，才能真正刺激开发商恢复供应。

“目前很多地区建房不如买房划算，如果房价涨幅能赶上建筑成本，新建项目才具备经济可行性，开发商也才有动力增加产出。”她说。

在房价达到与建筑成本持平的关键平衡点后，市场将逐步恢复供给，澳洲的住房短缺问题有望逐步缓解，为未来实现真正的住房可负担性奠定基础。

参考资料：REA