澳洲房价全线上涨！央行降息，刺激买家疯狂入市！房价即将迎来“疯涨”？现实情况可能没有那么简单！（组图）

近日，澳大利亚储备银行（RBA）宣布将现金利率下调至3.85%，并释放出未来可能继续降息的信号。

与此同时，澳洲住房市场正面临严重的供需失衡，很多人第一反应是：房价肯定要大涨了。

从表面看，降息+住房短缺，似乎就是一剂推高房价的强心针。但真实情况远比想象的复杂。尽管专家普遍预计房价仍将上涨，但要重演前几年的“疯涨”局面，可能性已经不大。

房价会涨，但不会疯涨

房地产研究机构 Cotality 的研究主管 Eliza Owen 在接受媒体采访时表示：“我们预计2025年房价会继续上涨，但涨幅可能不如2024年那么强劲。”

她指出，虽然利率变化对房价有显著影响，但并不是决定市场走向的唯一因素。尤其在悉尼和墨尔本以外的市场，如西澳、阿德莱德和昆士兰部分地区，其房价走势更多受到资源产业表现等因素影响。

例如，在过去的加息周期中，珀斯、阿德莱德和布里斯班的市场表现出乎意料地强劲。但这并不意味着，随着利率下调，这些城市就能重新实现两位数的增长。

全国范围来看，2024年澳洲房价上涨了约5%。Owen预计，今年的涨幅将“差不多或略低一些”。AMP则在上周发布报告称，今年房价整体将上涨约3%。

这对仍在等待入市时机的首次购房者来说，也许是个相对温和的信号。但这并不代表澳洲住房市场已经脱离“危机”状态。

住房供应严重不足，远未缓解

央行刚宣布降息，国家住房供应与可负担性委员会就发布了最新年度报告，揭示了澳洲住房市场的现状：当前的供应状况依旧堪忧。

报告指出，澳洲新房建设量已降至近十年最低水平。2024年全国共建成17.7万套住房，实际市场需求则高达22.3万套，差距达4.6万套，进一步加剧了既有的供应缺口。

更令人担忧的是，澳洲距离联邦政府提出的到2029年中建成120万套住房的目标，还差26.2万套。而对实际市场需求的响应，也预计将短缺7.9万套。

虽然报告中提到部分积极进展——例如未来四年住房可负担性有望趋稳甚至改善，以及社会住房数量正在增加——但整体供需失衡依旧严重。

降息+宽松政策，真的会带来新一轮涨价潮？

市场预计，到2025年初，澳洲还将迎来多次降息。与此同时，联邦政府的新政策也将于明年1月起实施：首次购房者可仅用5%的首付购房。

听起来像是一波新涨价潮的“完美风暴”：低利率、低门槛、低供应。

但专家普遍认为，不太可能再次出现两位数的房价增长。

多重因素将“压住”房价过快上涨。欧文认为，经济前景疲软、全球局势不确定和移民水平趋于正常化都会对房价上涨起到抑制作用。而归根结底，经过多年甚至几十年的房价飙升，澳大利亚人的购买力已经接近极限。

她表示：“归根到底，只有人们负担得起，市场需求才能持续增长。”“我认为，降息可能会对市场产生短期刺激效应，就像吃了一颗‘糖果’，但从长期来看，价格最终会受到可负担性限制和经济疲软的影响。”

她将当前市场形势形容为“利好与利空并存”的混合状态，无法简单预测哪一方占上风。但总体来看，房价仍会继续上涨，只不过更像是一场“缓慢爬坡”而非“飞跃”。

如果你正准备进入澳洲房产市场，这可能是观察和等待的关键窗口期。