预售门槛困住住房建设？新州政府试水“担保制”破局（组图）

新南威尔士州政府在其2025-26年度州预算中宣布推出一项全国首创的住房政策：预售融资担保计划（Pre-Sale Finance Guarantee），旨在加快新建住房项目的建设进度。

根据该计划，政府将在未来五年内为符合条件的住房项目提供最高50%的预售担保，以协助开发商顺利获得融资、尽早动工。

这意味着政府将为最多价值10亿澳元的住房项目提供预售担保，相关资金将以“循环基金”（revolving fund）的形式运作。

每个项目可获得500万至5000万澳元的预售担保，首批申请预计将在今年底启动。

政府及行业机构指出，未能满足银行对预售比例的要求，是许多项目融资受阻的主要原因。这通常导致项目被迫搁置数月甚至数年，等待足够的预售量以获得贷款。

该计划的运作流程如下：开发商需获得规划批准并达成部分预售后，向政府提交担保申请（需经贷款机构认可）。

政府将依据开发商的信誉、执行能力和项目可行性进行评估，一旦通过，项目必须在签署协议后六个月内开工建设。

项目完工并售出后，政府将回收担保额度，用于下一批项目，确保五年内持续支持至多10亿澳元的住房建设。

如果项目完工后部分住宅未能售出，开发商可动用担保，由政府按折扣价格购买该部分住房。届时这些住房可用于出售、出租，或转为保障性或社会住房。

澳洲地产委员会（Property Council of Australia）对该政策表示欢迎，称其是“针对住房供应瓶颈的务实回应”。

新州执行董事Katie Stevenson表示：“这是一次真正的突破。我们去年与Savills联合发布的研究确认，融资是阻碍住房项目落地的最大障碍之一。”

“即便项目已获规划批准、具备市场需求与稳定的交付方，也因难以满足银行的预售要求而无法启动。”

“这项预售担保计划正是对这一问题的回应，尤其在我们需要实现到2029年建成37.7万套住房的国家住房协议目标的关键时刻，推出这项政策尤为及时。”

澳大利亚城市发展研究所（UDIA）新州分会也对该政策表示赞赏。首席执行官Stuart Ayres指出：“这项政策是政府有效利用资产负债表，加快住房建设的范例。”

“它将推动大量公寓项目尽早开工，是一项明智的政策，也展现了政府倾听并回应行业诉求的能力。”