图表解读：移民对澳洲住房状况到底带来多大影响（组图）

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移民对澳大利亚住房状况的影响是最具争议的话题之一。

移民对住房的影响是备受争议的话题。 (AAP: Darren England)

在政治光谱的各个层面，越来越多的人支持这样一种观点：通过供给端的措施——也就是建造更多住房——可以改善住房负担能力。

但一些人士认为，还可以在需求端采取更多行动。

有进步派人士认为，可以通过将房地产投资者赶出市场来减少需求。但对保守派来说，削减需求的最有效方式就是减少移民。

在上一次大选中，前反对党领袖彼得·达顿（Peter Dutton）主张削减移民，他将住房压力归咎于疫情后临时移民的激增。这个论点仍在一些自由党成员和许多选民中具有影响力。

经济学家和住房专家也认同，移民水平确实对住房市场有一定影响。但他们同时指出，削减移民也会带来相应代价。以下图表在一定程度上说明了这种权衡。

移民暴跌后迅速飙升

关于移民的近期讨论，主要集中在疫情后出现的创纪录“净移民”水平上。

净移民数字记录了入境和出境的差额，2023年的年净移民数量超过了50万人。

这一情况的出现，是由于临时工人和国际学生在疫情期间无法入境而积压成的高入境人数，以及由于获准延长停留时间导致的低出境人数共同造成的。

但这一高峰出现在疫情期间的创纪录低点之后，当时临时移民大量离境，净移民甚至降至负值。自2023年高峰以来，净移民已急剧下降，专家预测这一趋势将持续。

图表：净移民人数大落大起

总体而言，这似乎并未实质性改变澳大利亚的移民轨迹。目前在澳大利亚的移民总数接近250万人，这是历史新高，但最近一年这一数字的年增长率已回落到疫情前的正常水平。

图表：年度临居移民增长率

人口增长 房建放缓

尽管如此，最近约4%的年度移民增长率在历史上仍属偏高。总体来看，2010年代的人口增长接近每年2%，高于此前20年，但与之前50年的增速大致相当。

与此同时，澳大利亚住房存量的增长率却急剧下降。从1947年到2001年的整个时期，住房数量增长速度一直快于人口增长速度，但自2001年以来，这种情况发生了逆转。

图表：年度新建住房增长率与成人人口增长率

图注：红线为新建住房增长率；蓝线是成人人口增长率

这也是许多经济学家认为供给短缺是住房负担能力恶化主要原因的关键：人口增长并未与过去显著不同，但建筑业却放慢了。

对房价影响温和 对租金影响更大

尽管如此，大多数经济学家和专家一致认为，人口增长，尤其是移民，确实在一定程度上推动了住房成本上升。

蒙纳士大学和皇家墨尔本理工大学的学者建模发现，2006年至2016年期间，房价每年增长率比“无移民情境”高出1.1%。

不过，这仅占该时期年均5.95%房价增长的一小部分。

图表：2006-2016年间，移民对房价的影响

图注：以百分比计算

而移民也带来经济利益。国库部的测算显示，就政府预算而言，永久移民一生缴纳的税款往往高于其在福利或其他政府援助中“消耗”的成本，这一点对普通澳大利亚人并不成立。

图表：移民与整体人口一生为澳洲经济做出的贡献对比

图注：第一个数据柱是雇主提名类移民，第二个数据柱是伴侣移民，第三个数据柱是整体人口情况。红色-获得的政府福利金，蓝色-缴纳的税收

此外，永久和临时移民在澳大利亚工作和消费时也会促进经济活动。去年，澳联储（RBA，即澳大利亚央行）负责人米歇尔·布洛克（Michele Bullock）在谈及移民激增是否影响经济时表示，她认为总体影响是中性的。

“新移民确实增加了需求……他们无疑加剧了住房市场的压力，我们都知道这一点，”她说，“但另一方面，他们也增加了劳动力供给……总体上我认为基本抵消了。”

图表：澳洲本地人与外国人购房数量对比

图注：2022-2023年数据，红色为外国买家，蓝色为本地买家

在购房方面，临时移民的作用相对较小。2022-23财年，外国买家仅占澳大利亚房地产交易总量的1%。

尽管如此，两大政党在上次大选中都承诺禁止外国临时居民购买二手房，这项措施目前已实施。

然而，在租赁市场上，临时移民的影响可能更大。在同一场讲话中，布洛克女士特别指出租金是个例外，称移民正在给租赁市场带来“巨大压力”。

智库格拉坦研究所（Grattan Institute）估计，若削减永久签证数量——类似于联盟党上次选举的提议——十年内租金将下降约2.5%。

经济发展中心（Centre for Economic Development ）的分析也显示，在过去几年移民增长特别快的少数地区，租金增长率也高于平均水平。

图表：在移民聚居地房屋租金也会更高

移民也能增加住房供给

关于住房与移民的讨论，大多集中在需求端，但如果移民在建筑业工作，他们也能为供给端作出贡献。

鉴于建筑业长期将劳动力短缺视为建房的主要障碍，政界各方都呼吁在移民项目中优先考虑建筑工人。

但经济学家指出，澳大利亚建筑业的低效并不仅仅是因为缺乏建筑工人，还因为整个行业效率不高。

与30年前相比，澳大利亚在同等劳动力和资本投入下的住房建设效率更低。生产力委员会认为，这部分是由于复杂的监管制度，部分则源于过时的建造方法和行业缺乏创新。

与其他发达国家相比，澳大利亚的建筑业规模相对较大，与其较快的人口增长率大致相符，这表明利用现有资源可能还有进一步提高建设能力的空间。

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