澳洲专家预警：房市或已见顶，今年将面临大崩盘（组图）

随着澳洲房价攀升至历史顶峰，一名专家发出严厉警告：澳洲房产市场可能正处于大崩盘的边缘。

Property Sharemarket Economics总经理Darren Wilson基于长期观察到的“18.6年房地产周期理论”提出了这一主张。该理论认为，土地价值上涨与信贷扩张每二十年就会累积至顶峰，随后引发严重的市场低迷。

Wilson认为，昆州的一桩极端交易印证了市场已接近顶峰。在Surfers Paradise以北的Southport，一块仅89平方米的“袖珍”土地竟以55万澳元成交。这块地的面积甚至不到专业单打网球场的一半。

Catherine和Nick Leon夫妇在苦寻六年成房无果后，最终买下了这块可能是昆州史上最小的空地。这对夫妇无奈地表示，由于房价已经完全“失控”，他们只能退而求其次。

位于Southport的Meron Street的这块空地（如图所示）仅有89平方米，可以说是昆州有史以来售出的最小空地

房价六年翻三倍，是泡沫还是常态？

Wilson认为l，澳洲房价在短时间内呈指数级飙升。他对比数据指出，2020年下半年Southport的房屋中位价仅为54.5万澳元，而如今已接近160万澳元，六年间涨了三倍，且当时的土地面积远比现在的89平方米要大。

除了昆州的案例，悉尼Newtown今年2月也出现了一起令人咋舌的交易：一处仅4米宽的车道竟卖出125万澳元的天价。

位于Newtown的Church Street的一个车道（如图所示）以125万澳元售出

尽管住房负担能力已跌至历史低点，但在强劲移民、长期供应短缺和政策驱动下，澳洲房价依然在持续攀升。

主流分析普遍认为，严重的供需失衡是阻止价格大幅回调的关键力量。

Darren Wilson表示，有迹象表明澳洲房产市场正接近18年价格上涨周期的终结

供应短缺成“护身符”，专家质疑崩盘论

房地产预测师Scott Kuru表示，虽然澳洲人对“房价泡沫破裂”的焦虑与日俱增，但目前并不具备崩盘的典型条件。

他分析称，真正的房市泡沫通常伴随着过剩库存和高空置率，但澳洲现状恰恰相反。目前全澳租房空置率仅在1%左右波动，租房者竞争激烈，租金持续走高。

与此同时，建筑商破产激增、劳动力短缺和材料成本上升严重抑制了新房供应。

房地产预测师Scott Kuru（如图所示）表示，澳洲人对住房日益增长的焦虑引发了一种常见的说法——这一定是泡沫，而且必须破裂

Metropole董事Michael Yardney对“18年周期论”持怀疑态度。他认为这更像是一个“诱人的故事”，而非可靠的预测模型。房市是根据信贷、信心和人的行为运行的，而非机械地遵循日历。

Yardney强调，房市崩盘通常需要失业率激增、深度经济衰退或严重的信贷事件作为诱因。

如果没有大规模的强制抛售浪潮，房价很难出现实质性下跌。他预测，2026年大多数首府城市的房价非但不会崩盘，反而可能上涨5%至10%。

由于新住房供应长期短缺，澳洲房价持续上涨

宏观政策与就业仍是关键

CoreLogic Australia研究总监Tim Lawless也认为，房市周期是宏观政策与信贷环境的产物。尽管目前利率上升和生活成本增加已导致市场放缓，但除非供应水平显著提高，否则价值难以大幅缩水。

资深经济学家Joel Bowman则持乐观态度。他预计到2026年底，澳洲各首府城市的房价将再创历史新高。

他指出，只要就业市场依然强劲、工资持续增长且住房短缺问题未解，澳洲房市的基本面就不支持“崩盘”这一说法。