澳洲公寓市场大洗牌！Barangaroo中位价飙至$358万，豪华公寓销量翻三倍（组图）

澳洲豪华公寓市场大洗牌！Barangaroo超越Milsons Point，Brighton East击败了Balwyn，而Paradise Point则将Noosa Heads挤下宝座。

最新数据显示，过去10年间，全澳豪华公寓的销量增长了近三倍，而这一轮开发热潮主要集中在针对退休群体的精品公寓上。

随着该群体更倾向于选择安全性高、便利性强的豪华公寓而非传统的独立屋（House），悉尼、墨尔本和布里斯班的高端居住中心正被重新定义。

过去五年中，悉尼、布里斯班和黄金海岸的豪华公寓销量和价格均出现激增。图源：McGrath

配套有度假式泳池、礼宾服务和智能家居的大型公寓，构成了新一代豪华住宅的主体。

根据 McGrath 发布的“Rightsizing报告”，这使得Barangaroo公寓中位价飙升至 358 万澳元，远超五年前的榜首 Milsons Point（210 万澳元）。

在建筑成本飙升的背景下，针对高净值“换房者（Downsizers）”的豪华公寓，成了目前唯一具备财务开发可行性的项目。

这一趋势吸引开发商蜂拥至能够支撑高房价的地点，从而动摇了豪宅市场的排名。

McGrath 研究主管 Michelle Ciesielski 指出，这些从超级豪宅搬出的换房者不愿在居住空间上妥协。目前豪华公寓的配套设施早已超越了基础的泳池和烧烤区，成为了吸引买家的核心竞争力。

据统计局数据显示，在 2021 至 2025 财年期间，澳洲共有 81,300 人完成了“换房”移居，并向其个人养老金（Super）账户贡献了高达 208 亿澳元的闲置资金。

在维州，Brighton East 以 140 万澳元的公寓中位价位居榜首，紧随其后的是 Mont Albert North（134 万澳元）。值得注意的是，这些郊区在五年前甚至未能进入前十名。

昆州方面，黄金海岸的表现已全面反超阳光海岸。Paradise Point 和 Main Beach 的中位价均达到 170 万澳元；相比之下，2020 年曾领跑的 Noosa Heads 和 Sunshine Beach 如今已退居其后。

自 2020 年底以来，黄金海岸的高端公寓价格暴涨 88%，涨幅领跑全国。布里斯班、悉尼和墨尔本则分别录得 60%、34% 和 32% 的增长。

Domain 经济主管 Nicola Powell 表示，豪华公寓的兴起可能通过“过滤效应”改善整体住房负担能力。当高收入家庭腾出旧住宅搬入公寓时，会为寻求房产升级的家庭创造空间。

然而 Powell 也指出，澳洲房产市场存在严重的结构性问题，即“缺失的中部层级（Missing Middle）”。

相比豪宅，市场更迫切需要建设联排别墅（Terraces/Townhouses）这类空间充足、地段优越且价格适中的住宅，以保障普通家庭的购买力。

展望未来，McGrath 警告称市场排名可能再次变动。虽然高昂的成交价刺激了开发，但黄金地段的总资源有限。随着后续项目选址转劣、景观减少，买家的溢价支付意愿或将降低。

Ciesielski 提醒开发商，该领域的竞争已今非昔比。2019 年黄金海岸仅有 17% 的公寓为三居室或更多，而到 2025 年这一比例将增至 45%。预计到 2028 年，墨尔本和布里斯班核心区 40% 的公寓都将拥有三间卧室。

她补充称，在供应暂时过剩的地区，那些缺乏景观、远离水岸或生活设施的精品公寓，将最先面临销售周期延长和价格停滞的困境。

例如悉尼的 Milsons Point 去年就已出现价值停滞，很大程度上归因于缺乏符合当下购房者需求的大型公寓。